Steuern / KMU-Finanzexperte

- bei der veräusserten Liegenschaft handelt es sich um eine dauernd und ausschliesslich selbstgenutzt Wohnliegenschaft

- Ersatzbeschaffung innert angemessener Frist

- bei der neuen Liegenschaft handelt es sich um eine dauernd und ausschliesslich selbstgenutzt Wohnliegenschaft (CH)

Mieterträge -> Liegenschaftseigentümer

Eigenmietwert -> Liegenschaftseigentümer

Pacht -> Verpächter

Wohnrecht -> Wohnrechtsnehmer

Baurecht -> Baurechtsgeber

Nutzniessung -> Nutzniesser

- Betriebskosten (wie Heizöl, Pellets etc.)

- wertvermehrende Investitionen

- Eigenleistungen

- Lebenshaltungskosten (Strom, Wasser/Abwasser)

- bauliche Änderung aus "Liebhaberei"

- Behebung von Baumängel

- werterhaltende Aufwendungen
    - Instandhaltungskosten
    - Instandstellungskosten
    - Ersatzbeschaffung

- besimmte Betriebskosten
     - Hauswart, Reinigung, Rasenmähen
     - Serviceabos (Lift)
     - Versicherungsprämien

- Verwaltung durch Dritte

- Energiesparen, Umweltschutz, Denkmalpflege

Eine zivilrechtliche Handänderung liegt vor, wenn ein Grundstück aufgrund eines Kaufvertrages, einer Schenkung oder einem ähnlichen Rechtsgeschäft seinen Eigentümer wechselt. Das Steuerrecht knüpft an das Element der "Verfügungsgewalt" über das Grundstück an, die dieselben mittels Rechtsgeschäft auf den Erwerber zu übertragen vermögen.

Der Steueraufschub wird gewährt, soweit derGrundstückgewinn für den Veräusserer nicht frei verfügbar ist, weil er in ein wiederum dem Eigenge-brauch dienendes Ersatzobjekt investiert wird.

Der nicht reinvestierte, frei verfügbare Erlösanteil wirddagegen richtigerweise in dem Zeitpunkt besteuert, in dem der Gewinn realisiert und der entsprechendeErlös für die Entrichtung der Steuer in liquider Form zur Verfügung steht

Erbschaftssteuer = indirekte Steuer für einen Verkehrsvorgang/Rechtsübergang, wird nur erhoben, wenn eine Person stirbt und ein Erbe überlässt

Schenkungssteuer = darunter fallen unentgeltiche Zuwendungen unter Lebenden (einseitige Leistung, keine Gegenleistung vom Beschenkten)

ja, ist steuertechnisch der Erbschaft gleichgestellt

Die Erbschaftssteuer wird auf dem Nettovermögen des Erblasser, d.h. nach Abzug der Schulen ggü. Dritten berechnet. Neben den eigentlichen Erbschaftsschulden können auch Todesfall- un dTeilungskosten in Abzug gebracht werden. 

geschenktes Vermögen

- Vorempfang auf Anrechnung an die Erbschaft

- Einräumen von dinglichen Rechten (Wohn- oder Nutzniessungsrechten)

- Zuwendung durch Erlass von Schulden

- Zuwendungen an Stiftungen

- Zuwendung an Ehegatten
- Zuwendung an Nachkommen
- Zuwendung öffentliche oder ausschliesslich gemeinnützige Zwecke
- Zuwendung an Personalvorsorgeeinrichtungen 

dualistisch

Die Grundstückgewinnsteuer des Privatvermögens und des Geschäftsvermögens werden unterschiedlich versteuert: 

- die Sondersteuer unterliegen nur Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücke des Privatvermögens natürlicher Personen

- mit der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer werden Veräusserungsgewinne aus Grundstückverkäufen des Geschäftsvermögens natürlicher oder juristischer Personen und aus dem gewerbsmässigen Immobilienhandelt belastet.

Es wird nach der Präponderanzmethode entschieden, ob ein gemischt genutztes Grundstück steuerlich zum Privat- oder Geschäftsvermögen gehört. Demnach gelten als Geschäftsvermögen nur jene Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der geschäftlichen Tätigkeiten dienen. 

1. ein Gewinn

2. ein Grundstück

3. eine Handänderung

ZGB 655

- Liegenschaften
- in das Grundbuch aufgenommene selbständige und dauernde Rechte (z.B. Baurecht)
- Bergwerke
- Miteigentumsanteile an Grundstücke

Handänderung = Rechtsvorgänge , die zu einer Übertragung oder Aufspaltung des Eigentums an einem Grundstücken

privatrechtlich =
- Verkauf
- Tausch
- Erbgang
- Schenkung

2. wirtschaftich
- Abtretung von Kauf- oder Vorkaufsrechte an Grundstücken
- Veräusserung von Mehrheitsbeteiligungen an Immobiliengesellschaften
- entgeltliche dingliche Belastung von Dienstbarkeiten (z.B. Baurechte)

3. amtliche Verfügung
- Enteignung
- Zwangsverwertung
- Güterzusammenlegungen oder Quartierplanung

-> In Kantonen mit dualistischem System unterliegt auch die Überführung von Liegenschaften des Privatvermögens ins Geschäftsvermögen der Grundstückgewinnsteuer , obwohl da keine Handänderung vorliegt. 

Steuerpflichtet ist immer der Veräusserer eines Grundstückes (bei wirtschaftlicher Handänderung wird diejenige Person als Veräusserer betrachtet , die über das Grundstück vefügt) 

> da die Steuerhohheit auf den aktuellen Eigentümer zurückgreift, wenn Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlt ist, so ist ein Sperrkonto für die Steuer von Vorteil

- Erschliessungskosten

- Neu-, An- und Umbauten

- Massnahmen zur Bodenbesserung (z.B. Uferschutz)

proportionaler Tarif: 
- Steuersatz für gesamten Gewinn gleich 
- je länger die Besitzdauer, desto tiefer ist der Ansatz (%)

progressiver Tarif: 
- Steuersatz verändert sich stufenweise
- je höher der Gewinn, je mehr Stufen mit erhöhtem Tarifansatz (%)
- Besitzdauerabzug in % (Reduktion der geschuldeten Steuer)

natürliche Person: 
- Einkommenssteuer
- Vermögenssteuer
- Grundstückgewinnsteuer
- Erbschaft- und Schenkungssteuer
- Liegenschaftssteuer

juristische Person: 
- Gewinnsteuer
- Kapitalsteuer
- Grundstückgewinnsteuer
- Schenkungssteuer

weitere Steuern: 
- Stempelsteuer
- Verrechnungssteuer
- Tabaksteuer
- Mehrwertsteuer

Wer darf besteuern?

Steuerempfänger: 
- Bund, Kanton, Gemeinde, Kirche

Was wird besteuert?

auf was wird die Steuer erhoben?
- Einkommen
- Vermögens
- Liegenschaft 
- etc.

Wer wird besteuert?

Steuerzahler
- natürliche Person
- juristische Person

Wie wird die Steuer berechnet? 
- Grundlage
- Tarif

Personengesellschaften sind keine eigene Steuersubjekte
- werden über die natürliche Person versteuert
- anteilsmässiger Anteil an der Personengesellschaft

nein

Der Bund hat keine Kompetenz und darf folglich keine Erbschafts- und Schenkungssteuer erheben

Die Steuerharmonisierung schreibt keine Erbschafts- und Schenkungssteuer vor

Erbanfallsteuer: 
- Bemessungsgrundlage ist der Anteil am Erbe (Stück vom Kuchen)
- Rechtsübergang vom Erblasser auf den einzelnen Erben

Nachlasssteuer: 
- Übergang des gesamten Nachlasses auf die Erbengemeinschaft (gesamter Kuchen)

Übernimmt der Schenker die Schenkungssteuer, wird diese als Schenkung aufgerechnet

- Vermögenszuwendung: Vermögen/Sachwerte wird an einen Dritten übergeben

- Bereicherung des Beschenkten

- Unentgeltlichkeit / keine Gegeleistung gefordert

- Schenkungswille 

- Quote nach Lage der Aktiven (bewegliches Vermögen im Wohnsitzkanton, Liegenschaften im Liegenschaftskanton

- Schulden werden nach der Quote verteilt (Vermächtnisse werden nicht als Nachlassschulden betrachtet)

- jeder Kanton besteuert jeden Steuerpflichtigen nach seiner Quote

Verkaufserlös - Anlagekosten (Erwerbspreis, wertvermehrende Aufwendungen, Handänderungskosten) = Grundstückgewinn

- Gebühren 
- Handänderungssteuer
- Mäklerprovision
- Geometerkosten
- eventuell Vorfälligkeitsentschädigungen von Hypotheken

- bei der Veräusserung/Handänderung von Grundstücken

- Wertzuwachsgewinn ist zu besteuern

- Übertragung innerhalb Ehegatten

- Erbschaft

- Schenkung

- Umstrukturierung

- Ersatzbeschaffung

- Kauf/Vekauf

- Erbgang

- Schenkung

- Tausch

- betreibungsamtliche Grundstückversteigerung

- Enteignung

Unterteilung erfolgt nur bei Geschäftsvermögen!!
 

monistisch = Unterteilung von wieder eingebrachten Abschreibungen (auf Anlagekosten)  sowie Wertzuwachs

dualistisch = keine Unterteilung von Grundstückgewinn und wieder eingebrachten Abschreibungen -> alles wird als Einkommens- oder Gewinnsteuer besteuert

Die Präponderanzmethode wird bei der Unterscheidung von Privat- und Geschäftsvermögen angewendet. Dabei wird bei gemischt verwendeten Gegenständen auf die überwiegende Nutzung abgestellt, d.h. zu mehr als 50 % geschäftlich genutzt = Geschäftsvermögen / zu mehr als 50 % privat genutzt = Privatvermögen.

Unter dem Begriff wirtschaftliche Handänderung versteht man die Übertragung wesentlicher Herrschaftsrechte an einem Grundstück, ohne dass dabei auch eine zivilrechtliche Übertragung (d.h. eine öffentliche Beurkundung der Handänderung) stattfindet.