34_Liegenschaftsverkauf

Vorbemerkung

Angebot und Nachfrage regelt die Grundlage jedes Liegenschaftsverkaufs

Kaufobjekt

Liegenschaft bedeutet rechtlich, ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche. Die Abgrenzung ergibt sich aus den Grundbuchplänen. Physisch gilt die Abgrenzung mit Marksteinen, Gebäudemauern oder natürlichen Grenzen (z.B. Bach).

Verkäufer

Natürliche und jur. Personen, Allein- sowie Miteigentümer, private oder öffentliche Körperschaften und Institutionen.

Käufer

dito Verkäufer

Urkundsperson

Liegenschaften sind laut Gesetz Grundstücke (ZGB 655). Für den Eigentumsübergang von Grundstücken braucht es zwingend die öffentliche Beurkundung (ZGB 657).

Grundbuch ist ein öffentliches Register über die Grundstücke eines bestimmten Kreises. Jedermann erhält Auskunft über:

Bezeichnung des Grundstücks und die Grundstücksbeschreibung

Name und Identifikation des Eigentümers

Eigentumsform und Erwerbsdatum

Dienstbarkeiten und Grundlasten (ohne Belege)

Anmerkungen

Das Grundbuch umfasst

das Tagebuch,

das Hauptbuch,

die Grundstückbeschreibung,

die auf der amtlichen Vermessung beruhenden Pläne,

die Belege und

die Hilfsregister.

Voraussetzung für die Verdinglichung der selbstständigen und dauernden Rechte ist die Aufnahme ins Grundbuch, wobei - wie für eine Liegenschaft - ein eigenes Grundbuchblatt angelegt wird. Mit der Aufnahme ins Grundbuch als eigenes Grundbuchblatt gelten diese Rechte als eigene Grundstücke und können wie Liegenschaften veräussert, belastet, verpfändet und vererbt werden

Die Anmerkung ist kein dingliches Recht. Im Gegensatz zu den dinglichen Rechten und den meisten Vormerkungen gelten die Anmerkungen ggü. Dritten auch ohne deren Eintrag im Grundbuch. 

Zweck der Anmerkung ist somit die Information oder Orientierung über tatsächlich bestehende Verhältnisse auch gegenüber Dritten, die nicht unmittelbar am angemerkten Rechtsverhältnis beteiligt sind. Was angemerkt wird, gilt jedoch auch ohne Anmerkung.

Bsp. für Anmerkungen:

STWE-Reglement,

gesetzliche Wegrechte,

öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen

Zweck der Vormerkung ist die Sichtbarmachung und die Sicherung von Rechten und Rechtsverhältnissen ggü. jedem später erworbenen Recht. Beschränkt-dingliches Recht. Bei Veräusserung des Grundstücks geht das Rechtsverhältnis auf den Erwerber über.

Vorgemerkt werden können:

persönliche oder obligatorische Rechte: Miete, Pacht, Vorkaufs- und Rückkaufsrecht (max. 25 Jahre), Kaufrecht (max. 10 Jahre)

Verfügungsbeschränkungen (Vormerkung aufgrund Pfändung, Prozessen etc.)

Vorläufige Eintragungen (Bauhandwerkerpfandrechte oder Sicherung der Forderung des Verkäufers am verkauften Grundstück)

Vertragsparteien bzw. deren Stellvertreter (Wichtig: der Verkauf einer „Familienwohnung“ ist nur mit Zustimmung des Ehegatten möglich, deswegen ist der u.a. der Zivilstand der Vertragsparteien relevant)

Bestimmbarkeit des Grundstücks 

Bestimmbarkeit des Kaufpreises

Kaufpreis

Grundbuchliche Einträge 

Beschrieb der sich auf dem Grundstück befindende Bauten

Verpflichtung des Verkäufers, das Grundstück zu übertragen und 

diejenige des Käufers, das Grundstück zu erwerben

Kaufpreisabwicklung (inkl. Sicherung GS-Gewinnsteuer)

Regelung zu Versicherungen, Abgaben und Gebühren

Hinweis auf bestehende Mietverträge (OR 261 Kündigungsmöglichkeiten des neuen Eigentümers)

Konventionalstrafe/Haftgeld/Reuegeld für Vertragsbruch, ungehörige Erfüllung oder Rücktritt

Vertragsbedingungen (Rücktrittsrechte, Gewährleistung, Suspensivbedingungen etc.)

Besitzesantritt (z.B. Übergang Nutzen und Gefahr bei Tagebuchanmeldung => kantonales Formular für die Grundbuchanmeldung; wird i.d.R. durch Notar ausgefüllt)

Regelung betreffend Kontrolle der elektrischen Niederspannungsinstallationen (per Verordnung festgeschrieben)

Hinweis auf das BewG (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland)

1. Alleineigentum

Ist das Eigentum einer einzigen natürlichen oder juristischen Person an einer Sache. Diese kann über das Objekt frei verfügen.

2. Gemeinschaftliches Eigentum

Ist das Eigentum mehrerer natürlicher oder juristischer Personen an derselben, ungeteilten Sache.

Untergruppen

Miteigentum; dem Eigentümer steht ein individueller Anteil (Quote) an der Sache zu (z.B. 1/3). Über diesen Anteil kann er verfügen, jedoch nicht über die ganze Sache (Sonderrecht über STWE-Anteil frei verfügen zu können, nicht aber über Grundstück)

Gesamteigentum; den Gesamteigentümern steht kein individueller Anteil an der Sache zu. Die Sache gehört allen und es kann nur gemeinsam darüber befunden werden (z.B. Gütergemeinschaft, Erbengemeinschaft oder die einfache Gesellschaft).