Immobilien Teil II

Mehrere Personen, die auf Grund einer Gesetzesvorschrift oder eines Vertrages zu einer Gemeinschaft verbunden sind, sind Gesamteigentümer eines Grundstückes (Art. 652 ZGB). Sie können nur gemeinsam darüber verfügen (Art. 653 Abs. 2 ZGB). Die Rechte und Pflichten der einzelnen Gesamteigentümer ergeben sich in erster Linie aus dem Gesamthandverhältnis. Die Gesamteigentümer sind somit in erster Linie Mitglieder in einer „Personenverbindung / Gemeinschaft“ (z.B. Erbengemeinschaft). Mit dieser Mitgliedschaft ist auch die Stellung als Gesamteigentümer verbunden.

Gütergemeinschaft der Ehegatten (Art. 221 ff. ZGB)

Gemeinderschaft (Art. 336 ff. ZGB)

Erbengemeinschaft (Art. 602 ff. ZGB)

Einfache Gesellschaft (Art. 530 ff. OR)

Kollektivgesellschaft (Art. 552 ff. OR)

Kommanditgesellschaft (Art. 594 ff. OR).

Beim Miteigentum steht jedem Miteigentümer ein Bruchteil am Grundstück zu, welches äusserlich nicht geteilt ist. Jeder Miteigentümer wird mit seiner Quote im Grundbuch eingetragen und kann grunsätzlich über seinen Anteil verfügen (Art. 641 Abs. 1 ZGB). Im Unterschied zum Gesamteigentum steht das Eigentum an der gemeinsamen Sache im Vordergrund.

Rechtsgeschäftlich entsteht Miteigentum an einem Grundstück,

wenn mehrere Personen ein Grundstück gleichzeitig gemeinsam zu festgelegten Miteigentumsquoten zu Eigentum erwerben (z.B. durch Kauf) und dies nicht zu Gesamteigentum im Rahmen eines besonderen Gesamthandverhältnisses (z.B. einfache Gesellschaft) geschieht

wenn ein Alleineigentümer einen oder mehrere Miteigentumsanteil(e) an seinem Grundstück veräussert und gleichzeitig einen Miteigentumsanteil am Grundstück in seinem Eigentum behält.

Gemäss Art. 712a ZGB gehört zu jeder Stockwerkeinheit unter anderem das Recht, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen.(kurz: Miteigentum + Sonderrecht = Stockwerkeigentum). Im Gegensatz zum gewöhnlichen Miteigentum besteht kein Vorkaufsrecht der Miteigentümer.

Aus Sicht der Stockwerkeigentümer steht vor allem der Wunsch im Vordergrund, die Stockwerkeinheit frei nutzen, ausgestalten, veräussern und belasten zu können. Um diese Ansprüche auf Dauer zu sichern, bedarf es einer umfassenden Regelung der Rechte und Pflichten eines jeden Stockwerkeigentümers und der Organisation der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Es ist das Eigentum an Sachen, die ihrer Natur nach beweglich sind und nicht zu den Grundstücken gehören. Für den Erwerb bedarf es grundsätzlich eines Rechtsgrundes und des Übergangs des Besitzes an der Sache. Z.B. ein Auto.

Gegenstand des Grundeigentums sind die Grundstücke.

Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind:

1. die Liegenschaften*;

2. die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte;

3. die Bergwerke;

4. die Miteigentumsanteile an Grundstücken.

Dies sind fest begrenzte Teile der Bodenfläche, mit oder ohne Gebäude und erstreckt sich nach oben und unten auf den Luftraum und das Erdreich, soweit für die Ausübung des Eigentums ein Interesse besteht. Es umfasst unter Vorbehalt der gesetzlichen Schranken alle Bauten und Pflanzen sowie die Quellen.