Recht
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Kartei Details
| Karten | 91 |
|---|---|
| Sprache | Deutsch |
| Kategorie | Allgemeinbildung |
| Stufe | Andere |
| Erstellt / Aktualisiert | 21.07.2019 / 04.08.2019 |
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Franz Weber, ein betagter Kunde von Ihnen, ist Eigentümer verschiedener Wohnungen. Die Verwaltung dieser Wohnungen hat er bisher selbst vorgenommen. Heute kommt er mit verschiedenen Fragen zu Ihnen. Beantworten Sie die nachfolgenden Fragen von Franz Weber. Begründen Sie jeweils Ihre Antwort.
1. Franz Weber möchte seine Wohnungen bereits jetzt – also noch zu Lebzeiten – seinen Kindern übergeben. Da die Erträge aus den Wohnungen jedoch quasi seine Rente darstellen, möchte er sämtliche Erträge aus den vermieteten Wohnungen weiterhin für sich beanspruchen und eine Wohnung selbst bewohnen; letzteres zumindest solange er nicht in ein Altersheim umziehen muss. Sollte er ins Altersheim müssen, möchte er auch die Erträge aus der bisher selbst bewohnten Wohnung für sich haben. Was können Sie Franz Weber raten? Begründen Sie Ihre Antwort.
Für die vermieteten Wohnungen kommt die Nutzniessung in Frage. Für die selbst zu nutzende Wohnung kommen die Nutzniessung und das Wohnrecht in Frage. Weil er aber auch nach dem Umzug ins Altersheim die Erträge aus der bisher selbst genutzten Wohnung möchte, kommt auch für diese bloss die Nutzniessung in Frage.
Können Sie bei Nutzniessung selbst in die Tat umsetzen oder benötigen Sie dazu die Mitwirkung einer Drittperson?
Es braucht die Mitwirkung einer Urkundsperson (Notar), da die Nutzniessung nur mittels öffentlicher Beurkundung errichtet werden kann.
Eine Wohnung in Bern hat Franz Weber an die Ehegatten Künzli vermietet. Im schriftlichen Mietvertrag ist geregelt, dass der Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten jeweils per Ende März und Ende September gekündigt werden kann. Zudem wurde darin vereinbart, dass die Miete jeweils am ersten des jeweiligen Monats fällig ist. In den letzten Monaten haben die Ehegatten Künzli die Wohnungsmiete jeweils verspätet oder gar erst auf schriftliche Mahnung hin bezahlt. Nachdem die Monatsmiete für den Monat Juli 2015 auch nach schriftlicher Mahnung nicht bezahlt wurde, hat Franz Weber am 22. Juli 2015 Herrn Künzli eine eingeschriebene Mahnung mit einer letzten Zahlungsfrist von 30 Tagen und einer Kündigungsandrohung geschickt. Da auch am 31. August 2015 noch keine Zahlung eingegangen ist, möchte Franz Weber den Vertrag kündigen. Welches Vorgehen raten Sie nun Franz Weber und per wann endet der Mietvertrag frühestens?
Es kommt eine ordentliche oder eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs (Art. 257d OR) in Frage. Erstere ist grundsätzlich zu jedem Zeitpunkt möglich, wobei die Kündigungsfristen und –termine eingehalten werden müssen. Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist an strenge formelle Anforderungen geknüpft. Damit die Kündigung wegen Zahlungsverzug bei einer Familienwohnung (wie im vorliegenden Fall) möglich ist, hat auch die Kündigungsandrohung getrennt an die beiden Ehegatten zuzustellen (Art. 266n OR). Franz Weber darf daher die Kündigung wegen Zahlungsverzugs noch nicht aussprechen, selbst wenn er nun die Kündigung getrennt beiden Ehegatten zustellen würde. Er müsste zuerst die Kündigungsandrohung gemäss Art. 257d OR (inkl. Fristansetzung von mind. 30 Tagen) nochmals getrennt beiden Ehegatten zustellen (nun für die Miete Juli und August und allenfalls – sofern man bis zum 2. September 2015 wartet – September). Erst wenn nach Ablauf dieser 30 Tage (also anfangs Oktober) noch keine Zahlung eingegangen ist, kann Franz Weber die Kündigung wegen Zahlungsverzugs aussprechen per Ende November 2015. Sofern Franz Weber statt einer erneuten Mahnung mit Kündigungsandrohung direkt die ordentliche Kündigung getrennt an beide Ehegatten schickt, so endet der Mietvertrag per Ende März 2016. Es ist Franz Weber zu empfehlen, eine erneute Mahnung mit Kündigungsandrohung zu schicken, weil er damit höchstens die Mieten bis und mit November 2015 verlustig gehen könnte. Mit einer ordentlichen Kündigung könnte er weitere vier Monatsmieten verlieren.
Nach Erhalt der Kündigung stellen die Ehegatten Künzli ein Mieterstreckungsgesuch. Sie wollen nicht aus der Wohnung ausziehen, weil sie schon seit über zehn Jahren, also seit ihrer Pensionierung, in der betreffenden Wohnung leben und die Strapazen eines Umzugs nicht auf sich nehmen wollen. Franz Weber kommt zu Ihnen und will von Ihnen drei Fragen beantwortet haben:
1) Wie geht der Richter generell vor – also unabhängig vom vorliegenden Fall – um zu beurteilen ob er einem Mieterstreckungsgesuch entsprechen will oder nicht?
Von Gesetzes wegen kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Sinn und Zweck des Mieterstreckungsrechtes bestehen darin, einem Mieter mehr Zeit für die Suche nach einem geeigneten Ersatzobjekt einzuräumen, als ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung steht. Gewöhnliche, mit jeder Kündigung verbundene Umtriebe und Folgen, welche mittels einer Mieterstreckung nicht abgewendet, sondern lediglich hinausgezögert werden können, sind als Härtegründe unbeachtlich. Somit fallen als Härtegründe nur solche Umstände in Betracht, welche sich durch die Gewährung einer Mieterstreckung abwenden oder wesentlich vermindern lassen. Fehlt es auf Seiten des Mieters bereits an Härtegründen, so muss auch keine weitere Interessensabwägung erfolgen, d.h., das Mieterstreckungsgesuch wird abgewiesen, ohne dass es auf die Interessen des Vermieters ankommen würde. Bei einer allfälligen Interessensabwägung werden auf Seiten des Mieters und des Vermieters folgende Umstände berücksichtigt:
– die Umstände des Vertragsabschlusses und der Inhalt des Vertrages,
– die Dauer des Mietverhältnisses,
– die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten,
– einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieseaufseegegs Bedarfs,
– die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
Nach Erhalt der Kündigung stellen die Ehegatten Künzli ein Mieterstreckungsgesuch. Sie wollen nicht aus der Wohnung ausziehen, weil sie schon seit über zehn Jahren, also seit ihrer Pensionierung, in der betreffenden Wohnung leben und die Strapazen eines Umzugs nicht auf sich nehmen wollen.
Für wie lange könnte im vorliegenden Fall die Mieterstreckung maximal gewährt werden?
Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier Jahre erstreckt werden (Art. 272b OR).
Nach Erhalt der Kündigung stellen die Ehegatten Künzli ein Mieterstreckungsgesuch. Sie wollen nicht aus der Wohnung ausziehen, weil sie schon seit über zehn Jahren, also seit ihrer Pensionierung, in der betreffenden Wohnung leben und die Strapazen eines Umzugs nicht auf sich nehmen wollen.
Wie beurteilen Sie die Chancen des Mieterstreckungsgesuchs der Ehegatten Künzli im vorliegenden Fall?
Aufgrund des Zahlungsrückstands der Mieter Künzli, ist eine Mieterstreckung ausgeschlossen (Art. 272a OR).
Die Zwillingsbrüder Timo und Sepp Derungs sind Hauptaktionäre sowie Geschäftsführer der Semper Fides AG, einer grossen Treuhandunternehmung in der Ostschweiz. Das Geschäft läuft seit über sieben Jahren sehr gut; verschiedene Immobilienunternehmungen haben ihren Geschäftssitz bei der Semper Fides AG und lassen die gesamte Verwaltung und Buchhaltung durch die Brüder Derungs und ihre Mitarbeiter erledigen. Ebenso haben die Brüder Derungs Zugriff auf Konten von vereinzelten vermögenden Kunden, um für diese sämtliche Rechnungen und administrativen Angelegenheiten erledigen zu können. Vor etwas mehr als einem Jahr hat sich Timo von seiner Frau getrennt; er verbrachte daraufhin regelmässig Abende in einschlägigen Rotlichtlokalen und im Spielcasino. Er geriet dadurch in Geldnot, weshalb er anfing, von Konten vermögender Kunden vorerst kleinere und später auch grössere Beträge auf das Konto der Semper Fides AG zu überweisen. Dort hob er jeweils gleichentags das Geld ab, um seinen neuen, extensiven Lebensstil finanzieren zu können. Damit die Kunden nichts bemerkten, erstellte er für diese, insbesondere für eine grössere Immobilienunternehmung, eine falsche Jahresrechnung. Damit die Revisionsstelle nichts merkt, hat er zudem auch die Kontoauszüge per 31.12. gefälscht. Die Unregelmässigkeiten sind vor zwei Monaten aufgeflogen. Eine interne Untersuchung sollte die Schadenhöhe ermitteln, wobei jedoch schnell klar wurde, dass aufgrund der Leerung der Konten der Semper Fides AG durch Timo Derungs und durch die Forderungen der von den Unregelmässigkeiten betroffenen Kunden, die Semper Fides AG überschuldet ist. Verständlicherweise ist für Sepp beim Auffliegen der Unregelmässigkeiten eine Welt zusammengebrochen. Er versucht noch zu retten, was zu retten ist und nimmt die Kunstwerke, welche die Büroräumlichkeiten des Semper Fides AG schmückten und von dieser gekauft wurden, zu sich nach Hause. Diese Kunstwerke (drei Bilder und eine Statue) haben einen Wert von ca. CHF 80'000.
1. Beurteilen Sie, ob sich Timo Derungs und/oder Sepp Derungs strafbar gemacht haben und welche Straftatbestände diese erfüllt haben könnten.
Timo Derungs hat höchstwahrscheinlich den Straftatbestand der Urkundenfälschung (Art. 251 StGB) und der Veruntreuung (Art. 138 StGB) erfüllt (ebenfalls als korrekt gelten "ungetreue Geschäftsbesorgung", Art. 158 StGB). Nicht korrekt ist "Betrug". Sepp Derungs hat sich, indem er bei einer Gesellschaft mit Unterbilanz – also welche die Bilanz deponieren muss – Vermögenswerte hat "verschwinden" lassen, höchstwahrscheinlich den Straftatbestand des "Betrügerischen Konkurses und Pfändungsbetrug" (Art. 163 StGB) erfüllt.
Was muss die Semper Fides AG unternehmen, wenn sie aufgrund der erstellten Zwischenbilanzen zu Fortführungs- und Liquidationswerten zum Schluss gelangt, dass eine Überschuldung vorliegt?
Der Verwaltungsrat hat bei Feststellen der Überschuldung grundsätzlich den Richter zu benachrichtigen (Art. 725 Abs. 2 Satz 2 OR; Bilanzhinterlegung). Die Anzeige beim Richter kann hinausgeschoben werden, sofern genügend Rangrücktritte oder – gemäss Rechtsprechung – sofortige geeignete Sanierungsmassnamen vorhanden sind. Kann die Benachrichtigung des Richters (Bilanzhinterlegung) nicht mehr verhindert werden, so eröffnet dieser den Konkurs (Art. 725a Abs. 1 Satz 1 OR). Auf Antrag des Verwaltungsrates oder eines Gläubigers kann der Richter allerdings Konkursaufschub gewähren, falls Aussicht auf Sanierung besteht (Art. 725a Abs. 1 Satz 2 OR).
An der Generalversammlung der "Bündner Bier AG" sind folgende Aktien vertreten.
- 2'400 Stimmrechts-Namenaktien mit einem Nennwert von CHF 10.00 - 1'081 Inhaberaktien mit einem Nennwert von CHF 100.00
Es liegt nun an Ihnen, dem Verwaltungsrat detailliert mitzuteilen, welches Mehr im konkreten Fall jeweils notwendig ist, um die folgenden Beschlüsse zu fassen. Nennen Sie das jeweils knappste Resultat, mit welchem der Beschluss gefasst werden kann.
a) Verlegung des Sitzes der Gesellschaft.
Gemäss Art. 704 Abs. 1 Ziff. 7 OR zwei Drittel der vertretenen Stimmen und die absolute Mehrheit der vertretenen Aktiennennwerte. Konkret heisst dies im vorliegenden Fall, dass 2'321 Stimmen (2/3 aufgerundet) notwendig sind, welche gleichzeitig den Nennwert von CHF 66'060 (1/2 plus eine Aktie) entsprechen, um den Beschluss fassen zu können
An der Generalversammlung der "Bündner Bier AG" sind folgende Aktien vertreten.
- 2'400 Stimmrechts-Namenaktien mit einem Nennwert von CHF 10.00 - 1'081 Inhaberaktien mit einem Nennwert von CHF 100.00
Es liegt nun an Ihnen, dem Verwaltungsrat detailliert mitzuteilen, welches Mehr im konkreten Fall jeweils notwendig ist, um die folgenden Beschlüsse zu fassen. Nennen Sie das jeweils knappste Resultat, mit welchem der Beschluss gefasst werden kann.
b) Änderung der Statuten.
Gemäss Art. 703 OR i.V.m. Art. 698 Abs. 2 Ziff. 1 OR genügt das absolute Mehr der vertretenen Aktienstimmen. Konkret heisst dies im vorliegenden Fall, dass 1'741 Stimmen (1/2 aufgerundet) notwendig sind, um die Statuten ändern zu können.
An der Generalversammlung der "Bündner Bier AG" sind folgende Aktien vertreten.
- 2'400 Stimmrechts-Namenaktien mit einem Nennwert von CHF 10.00 - 1'081 Inhaberaktien mit einem Nennwert von CHF 100.00
Es liegt nun an Ihnen, dem Verwaltungsrat detailliert mitzuteilen, welches Mehr im konkreten Fall jeweils notwendig ist, um die folgenden Beschlüsse zu fassen. Nennen Sie das jeweils knappste Resultat, mit welchem der Beschluss gefasst werden kann.
c) Festsetzung der Dividende.
Gemäss Art. 703 OR i.V.m. Art. 698 Abs. 2 Ziff. 4 OR genügt das absolute Mehr der vertretenen Aktienstimmen. Konkret heisst dies im vorliegenden Fall, dass 1'741 Stimmen (1/2 aufgerundet) notwendig sind, um die Dividende festlegen zu können.
Ordnen Sie die nachfolgenden Schritte einer Betreibung auf Pfändung in die richtige Reihenfolge, indem Sie die Ziffer 1 (erster Schritt) bis 11 (letzter Schritt) neben den jeweiligen Aktionen notieren.
___Verlustschein
___Rechtsvorschlag
___Pfändungsankündigung
___Betreibungsbegehren
___Verwertung
___Verwertungsbegehren
___Zahlungsbefehl
___Rechtsöffnungsgesuch
___Definitive Rechtsöffnung
___Fortsetzungsbegehren
___Pfändung
Verlustschein 11
Rechtsvorschlag 3
Pfändungsankündigung 7
Betreibungsbegehren 1
Verwertung 10
Verwertungsbegehren 9
Zahlungsbefehl 2
Rechtsöffnungsgesuch 4
Definitive Rechtsöffnung 5
Fortsetzungsbegehren 6
Pfändung 8
Erläutern Sie stichwortartig den Unterschied zwischen provisorischer und definitiver Rechtsöffnung.
Stützt sich die Forderung des Gläubigers auf ein vollstreckbares Gerichtsurteil, wird definitive Rechtsöffnung erteilt. Gerichtliche Vergleiche und gerichtliche Schuldanerkennungen sind Gerichtsurteilen gleichgestellt. Gleiches gilt für Verfügungen schweizerischer Verwaltungsbehörden und für vollstreckbare öffentliche Urkunden nach den Artikeln 347 - 352 ZPO. Mit der definitiven Rechtsöffnung wird die Sperrwirkung des Rechtsvorschlags endgültig beseitigt, da in einem Gerichts- oder Verwaltungsverfahren bereits abschliessend über den Anspruch des Gläubigers entschieden worden ist. Die provisorische Rechtsöffnung kann im Interesse rascher Vollstreckbarkeit schon gestützt auf eine blosse Schuldanerkennung erfolgen. Die Schuldanerkennung bildet bei der provisorischen Rechtsöffnung den Rechtsöffnungstitel. Sie besteht aus einer schriftlichen Erklärung des Schuldners, in der er sich vorbehalts- und bedingungslos verpflichtet, dem Gläubiger einen bestimmten oder leicht bestimmbaren Geldbetrag zu bezahlen. Als Schuldanerkennungen kommen öffentliche Urkunden und private Urkunden, die durch die Unterschrift des Schuldners bekräftigt sind, in Frage (Art. 82 SchKG). Verträge, die diese Voraussetzungen erfüllen, können ebenfalls als provisorische Rechtsöffnungstitel dienen (z.B. Kauf-, Miet-, Pacht-, Darlehens-, Dienst-, Werk- oder Versicherungsverträge).
Die definitive Rechtsöffnung
Die definitive Rechtsöffnung ist der einfachste Weg zur Beseitigung des Rechtsvorschlags. Der Gläubiger kann sie verlangen, wenn er ein rechtskräftiges Gerichtsurteil oder eine einem Urteil gleichgestellte Verfügung einer Gerichts- oder Verwaltungsbehörde vorweisen kann. Diese Dokumente werden als definitive Rechtsöffnungstitel bezeichnet. Nichtjuristen irren sich gelegentlich über den Charakter solcher Verfügungen. Erhält der Bürger eine solche Verfügung, mit der er nicht einverstanden ist (z.B. Steuerbescheid, Parkbusse), dann muss er die entsprechenden Rechtsmittel dagegen ergreifen. Andernfalls wird die Verfügung rechtskräftig und damit zum definitiven Rechtsöffnungstitel.
Ausnahmsweise, wenn das Gesetz es ausdrücklich vorsieht, können auch private Organisationen verfügungsähnliche Erlasse abgeben, die zu definitiven Rechtsöffnungstiteln werden, wenn sich die betriebene Person nicht gegen den Erlass zur Wehr setzt. Das gilt insbesondere für Verfügungen der Krankenkassen und der Unfallversicherungen.
Legt der Gläubiger einen Rechtsöffnungstitel vor, dann hat der Schuldner nur noch ganz eingeschränkte Verteidigungsmittel zur Verfügung: Er kann mit Urkunden beweisen, dass die Schuld seit Erlass des Urteils (der Verfügung) getilgt, gestundet oder inzwischen verjährt ist (Art. 81 SchKG). Im Gegensatz zur provisorischen Rechtsöffnung hat er ab keine weiteren Möglichkeiten, sich gegen den Fortgang der Betreibung zu wehren.
Die provisorische Rechtsöffnung
Die meisten Gläubiger können keinen definitiven Rechtsöffnungstitel vorlegen. Dafür haben sie andere Urkunden, die den Bestand der Schuld belegen. Solche Urkunden heissen provisorische Rechtsöffnungstitel, und gestützt auf sie kann provisorische Rechtsöffnung verlangt werden.
- Was sind provisorische Rechtsöffnungstitel?
Die Antwort gibt Art. 82 SchKG: öffentliche Urkunden oder schriftliche Schuldanerkennungen. Unter einer öffentlichen Urkunde versteht man hier ein Schriftstück, das die Forderung belegt und das von einem Notar ausgestellt und unterzeichnet ist (z.B. ein Schuldbrief). Weitaus häufiger sind in der Praxis die schriftlichen Schuldanerkennungen des Schuldners. Am einfachsten hat es der Gläubiger, wenn er eine einseitige Schuldanerkennung vorlegen kann. - schriftliche Verträge als provisorische Rechtsöffnungstitel, sofern der Schuldner vorleistungspflichtig ist, es offensichtlich und vom Schuldner der Geldzahlung unbestritten, dass der Gläubiger seine Leistung richtig erbracht hat – oder: Der Gläubiger der Geldschuld kann mit einem vom Schuldner unterschriebenen Lieferschein, Arbeitsrapport usw. belegen, dass er seine Leistung richtig erfüllt hat.
- Als Rechtsöffnungstitel fallen vor allem in Betracht: Miet-, Pacht- und Leasingverträge; Darlehensverträge; Kaufverträge, Werkverträge und Aufträge; Versicherungsverträge für die Prämien. Wie auch ein definitiver Pfändungsverlustschein (Art. 149 Abs. 2 SchKG), ein Pfandausfallschein (Art. 158 Abs. 3 SchKG) oder ein Konkursverlustschein, sofern der Schuldner die Forderung im Konkursverfahren persönlich anerkannt hat (Art. 265 SchKG und 244 SchKG).
Nenne 2 Voraussetzungen für die vereinfachte Abrechnung mit Saldosteuersätzen
1. Jahresumsatz inkl. Steuern < 5.005 Mio. CHF
2. MWSt-Schuld < 103'000 / Jahr
Erkläre Mahngeschäft
Zeitpunkt der Leistung ist nicht bekannt. Der Gläbuiger kann die Leistung nach Vertragsabschluss verlangen. Wird Leistung nach Mahnung nicht erbracht, befindet sich der Schuldner in Verzug.
Erkläre den Betriff Fixgeschäft
Verspätete Leistung des Schuldners ist für den Gläubiger nutzlos. Mit Ablauf des Termins ist der Schuldner automatisch in Verzug. Verhält sich gleich wie beim Verfalltagsgeschäft.
Nenne 3 Möglichkeiten bei Sachgewährleistung (Mängel bei Fahrnis)
- Wandelung (Kauf Rückgängig machen)
- Minderung (Ersatz des Minderwertes)
- Wandelung
Nenne 3 Voraussetzungen für Kausalhaftung OR 58
1. Schaden
2. Widerrechtlichkeit
3. adäquater Kausalzusammenhang
SchKG
Betreibung auf Pfändung bedeutet?
Spezialexekution
Nenne die 3 Entstehungsgründe von Verpflichtungen nach OR
1. Vertrag (OR 1-40)
2. Unerlaubte Handlung (OR 41-61)
3. Ungerechtfertigte Bereicherung (OR 62-67)
Welches ist die Grundform einer Haftung aus unterlaubter Handlung?
Verschuldenshaftung (Sie kommt immer dann zum Zug, wenn nicht ausnahmsweise eine andere Rechtsnorm eine Kausalhaftung vorsieht)
SchKG:
Unterschied zwischen Spezialexekution und Generalexekution
Betreibung auf:
...Pfändung (Spezialexekution):
Nur wer betreibt erhält (A betreibt B - C erhält nix)
...Konkurs (Generalexekution)
Alle Gläubiger erhalten (A betreibt B, C,... erhalten auch)
Erkläre Verfalltagsgeschäft
Schuldner gerät mit Ablauf des Datums X automatisch in Verzug
Was bedeuten Volkswirtschaftliche Grundsätze?
Keine negative Beeinflussung der VWL-Entwicklung, der Konjunktur und des Volksvermögens
Was bedeuten Rechtsstaatliche Grundsätze?
Rechtsgleichheit, Wirtschaftsfreiheit, Eigentumsgarantie, Willkürverbot, Doppelbesteuerungsverbot und Glaubens- und Gewissensfreiheit
Definiere Verschuldenshaftung OR 41
Wer einem anderen widerrechtlich Schaden zufügt, sei es mit Absicht, sei es aus Fahrlässigkeit, wird ihm zum Ersatze verpflichtet.
Definiere Kausalhaftung
Haften, ohne Schuld zu sein
Wichtige milde Kausalhaftungen sind?
- Haftung des Gecshäftsherrn (OR 55)
- Haftung des Tierhalters (OR 56)
- Haftung des Werkeigentümers (OR 58)
- Haftung des Familienhaupts (ZGB 333)
- Produktehaftpflicht des Herstellers (Produktehaftpflichtgesetz)
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