Bewirtschaftung Mietliegenschaften 3

Einzelunternehmen und Personengesellschaften unter einem Jahresumsatz von CHF 500‘000 können eine einfache Einnahmen- / Ausgabenrechnung erstellen. Im Prinzip wäre dies der Kontoauszug des Post- oder Bankkontos.

VORSICHT: Die MWST-Pflicht beginnt bei einem Umsatz von CHF 100‘000. Hier sind Feinheiten in der Verbuchung zu beachten (Bsp. Bezüge und Einschüsse Unternehmer, Verzinsungen, Amortisationen). Eine reine «Milchbüchleinrechnung» kann eine re- gelkonforme Buchhaltung nicht ersetzen!

Jahresumsatz CHF 500’000

Nein. Alle juristischen Firmen, unabhängig von der Rechtsform und der Grösse sind ab erstem Franken Umsatz denm Regeln des OR 957 ff. unterstellt.

• Die Buchhaltung muss:

  - klar und verständlich sein (in Bezeichnungen und Texten)
  - sie muss vollständig sein (Alle Geschäftsfälle im entsprechenden Jahr)
  - sie muss verlässlich sein (Erstellt nach immer gleichen Grundsätzen)
  - sie muss das Wesentliche enthalten (und auch ausweisen)
  - sie muss vorsichtig in den Bewertungen sein (Abschreibungen, Rückstellungen)
  - sie muss transparent sein, d.h., Aktiven und Passiven, sowie Aufwand und Ertrag dürfen nicht miteinander verrechnet werden («artreine» Kontoführung).

In Art. 959 a ist die Struktur der Bilanz mit den einzelnen Titeln vorgeschrieben. Wenn sich die Firma an diese Titel hält, können die einzelnen Konten individuell gewählt werden. So viele Konten, die zu einer klaren Darstellung der Vermögens- und Finanzierungslage ausreichen und die auch alles wesentlichen Positionen enthalten.

Es werden artreine Konten verlangt, also pro Buchungsart ein separates Konto:

- Mieterdebitoren (Guthaben von Mietern) und Mietervorauszahlungen
- Kursgewinne und Kursverluste
- Gewinne aus Wertschriften und Verluste auf Wertschriften

- Bankzinsen und Spesen (Aufwand) und Zinserträge
- Reparatur- und Unterhalt und Ertrag aus Verrechnungen mit Mietern - Reparatur und Unterhalt und Leistungen von Versicherungen
- Mietaufwand (Raumaufwand) und Ertrag aus Untermiete

Die Pflichtinformationen des Anhangs sind in OR 959 c umschrieben. Im Anhang werden wesentliche Informationen für den Leser eines Abschlusses erwähnt, die nicht direkt aus der Bilanz und der Erfolgsrechnung abgelesen werden können:

Beispiel: Leasingverbindlichkeiten, langfristige Mietverträge, Änderungen in der Abschreibungssystematik, Anzahl der Mitarbeitenden zu Vollzeitäquivalenten etc.

- kurzfristig ist alles, was innerhalb 12 Monaten (1 Jahr) fällig wird)
- langfristig ist alles, was länger als 12 Monate (> 1 Jahr) zur Verfügung steht.

Das «Imparitätsprinzip» besagt, dass unter den Regeln des OR die Anlagen nicht aufgewertet werden dürfen (Die Immobilie hat einen latenten Mehrwert auf dem Markt, der aber noch nicht realisiert ist). – Verliert die Liegenschaft an Wert, muss sie grundsätzlich abgeschrieben werden. ALSO: Abschreiben muss man; aufwerten ist verboten!

Für die Steuerveranlagung der Firmen ist die Buchhaltung «massgebend». Alles was im Abschluss steht, ist für die Steuerveranlagung durch die Steuerbehörde relevant. – Die Bilanz hat in diesem Sinne auch Urkundencharakter. Verstösse gegen die Bilanzierungsvorschriften können bei grösseren und fahrlässigen Fällen als Urkundenfälschung geahndet werden.

• in erster Linie der/die Eigentümer
• die Kreditgeber (Beurteilung der Solvenz des Gläubigers)
• die Steuerbehörden (Abschluss ist massgebend)
• die Mieter (Kostenwahrheit bei den Nebenkosten)
• das Marktumfeld (bei Kaufinteressenten)

Die beste Finanzierung wäre natürlich mit Eigenkapital (keine Zinsen, keine Rückzahlung etc.). Bei der Finanzierung der Projekte wird meist ein Teil Eigenkapital eingesetzt und der Rest mit Fremdkapital (Hypotheken) ausfinanziert:

- Eigenheim und selbst bewohnt: bis 65% 1. Hypothek; 65% bis 80% 2. Hypothek - Hier ist die «Tragbarkeit» zu beachten. Die Banken rechnen mit 5% Zins und 1% Unterhalt auf dem Kredit; die Summe darf einen Drittel des Einkommens nicht überschreiten.

- Gewerbliche Liegenschaften bis 60% des Wertes (Ertragswertberechnung)

Schweizer Kontenrahmen - KMU

Der KMU-Kontorahmen umfasst die gesamte Nummernsystematik im Sinne eines Nachschlagewerks; der Kontoplan ist die Anwendung der notwendigen Konten für das Unternehmen. Aus dem Kontorahmen werden einzelne und passende Konten übernommen. Nur so viele Konten, wie zu einer klaren Darstellung der Buchhaltung notwendig sind.

Der Hauptzweck der Schreinerei ist der Holzbau. Dieser Teil der Buchhaltung ist im Bereich der Klassen 1 – 6 untergebracht. – Die Liegenschaftsrechnung würde die Schreinerei in der Klasse 7 so detailliert als nötig führen.

Beim Monatswechsel werden die Mieten für alle Objekte (ob vermietet oder leer) elektronisch verrechnet. Die Buchung lautet grundsätzlich: Mieterdebitoren / Mietertrag; Für die Leerstände wird das System automatisch buchen: Leerstand / Mieterdebitor

Bei effektiver Nebenkostenabrechnung werden die Akontobeträge auf ein Passivkonto «Mieter-vorauszahlungen» verbucht. Mit der Nebenkostenabrechnung werden dann diese Akontobeträge verrechnet. Bei einer pauschalen Nebenkostenabrechnung werden die Akontobeträge direkt auf ein Ertragskonto «pauschaler Nebenkostenertrag» verbucht.

Die Definition von Liegenschaften sind im ZGB Art. 655 definiert.

Nein. Die Maschine, obwohl fest verankert, bleibt eine «Mobilie». Immobilien sind im ZGB 655 definiert.

Der Wertverminderung eines Anlagegutes wird mit Abschreibungen und allenfalls in ausserordentlichen Fällen mit Wertberichtigungen Rechnung getragen. Beachten Sie: Auf dem Land darf nie abgeschrieben werden! Auf dem Land gibt es auch keine MWST. – Daraus leitet sich die Empfehlung ab, das Land in der Buchhaltung separat zu erfassen (eigenes Konto).

Bei der direkten Abschreibung wird der Abschreibungsbetrag direkt auf dem Anlagekonto verbucht. Das Konto in der Buchhaltung zeigt immer den aktuellen Restwert an. Der Anschaffungswert der Anlage ist aus der Buchhaltung nicht mehr direkt ablesbar. Bei der indirekten Abschreibung wird der Abschreibungsbetrag auf ein Konto «Wertberichtigung Mobilien»; «- Immobilien» verbucht. Das Konto ist von der Art her ein Minus-Aktivkonto und steht direkt unter dem Anlagekonto. Der Anschaffungswert ist auf dem Konto z.B. Immobilien in der Bilanz ersichtlich und das Konto Wertberichtigungen enthält alle kumulierten Abschreibungen der letzten Jahre.

Auf dem Landwert darf nie abgeschrieben werden. Deshalb sollte der Landpreis immer getrennt vom Hochbau auf einem separaten Konto erfasst werden. Zudem wird auf dem Land keine MWST erhoben. Auch dafür ist eine Trennung sinnvoll. Das Land wird – weil nicht vermehrbar – im Wert meist steigen. Die Baute selbst wird älter und baufällig, d.h., sie muss periodisch abgeschrieben werden.

• Anschaffungswert, Anlagewert, Erstellungskosten - Verkehrswert (eine Schätzung, d.h., eine Utopie)
• Buch- oder Bilanzwert (gemäss Buchhaltung)
• Versicherungswert (...der Hochbaute)
• Amtlicher Schätzwert (Steuerwert)
• Belehnungswert der Banken (Basis für die Hypothek)

Im Zusammenhang mit Sanierungen muss entschieden werden, wie viel der Arbeiten wertvermehrend (Buchung auf Immobilien) und wie viel der Arbeiten als werterhaltend (Buchung auf Unterhalt) fallen. Die Steuerbehörden der Kantone geben für diese Thematik Merkblätter zum Liegenschaftsunterhalt heraus. Als Eigentümer möchte man gerne alles als Aufwand und damit steuermindern verbuchen. Als Banker möchte man so viel als möglich aktivieren (Belehnungsbasis wird dadurch besser und sicherer) und als Steuerbehörde gibt man vor, was maximal als Aufwand erfasst und abgezogen werden darf.

Baukreditzinsen gehören zum Konto Immobilien und nicht zum Betriebsaufwand. Sie müssen aktiviert werden.

Rückstellungen dienen grundsätzlich zur Abgrenzung von Aufwendungen, die noch nicht klar abgeschätzt werden können. Sie sind in ihrer Höhe, in ihrem zeitlichen Anfall und der Durchführung noch unklar aber einigermassen abschätzbar.

•  Aktive- und passive Rechnungsabgrenzung
• Umbuchung der Mietervorauszahlungen
• Vorratsverbuchung (Öl Vorrat nach FiFo)
• Abschreibungen
• Erneuerungsrückstellung

Es handelt sich um eine Auseinandersetzung zwischen altem und neuem Besitzer. Die Mieter haben zum Beispiel im Vormonat die Mieten bereits einbezahlt, die jetzt vom alten Besitzer dem neuen zu überweisen sind. Weiter sind seit der letzten Nebenkostenabrechnung die Akontobeträge von den Mietern an den alten Besitzer einbezahlt worden. Diese Akontobeträge gehören dem neuen Besitzer. Der alte Besitzer hat auch Heizöl im Vorrat am 01.07. gehabt, den er eingekauft hat. Dieser Betrag muss der neue Besitzer dem alten überweisen. Der neue Besitzer wird diesen Betrag (à Heizöl Anfangsbestand) in der Nebenkostenabrechnung von seinen Mietern zurückverlangen. Etc.

Am Jahresende beim Abschluss. Es sind die zeitlichen Abgrenzungen von Vorgängen, die entweder in den Jahresabschluss hineingehören oder auf das kommende Geschäftsjahr zu übertragen sind. – Es geht um die periodengerechte Erfassung aller relevanten Geschäftsvorfälle.

Zeitlich korrekte Erfassung von Aufwand und Ertrag in der «richtigen» Periode.

Abgrenzungen betreffen die zeitlichen Abgrenzungen über den Jahresabschluss. Sie sind relativ klar: Rechnung noch ausstehend, Ertrag noch ausstehend, Aufwand verbucht, der ins nächste Jahr gehört, Ertrag verbucht der ins nächste Jahr gehört etc.). Rückstellung sind in ihrer Höhe, dem zeitlichen Eintreffen und der Durchführung noch unklar. Sie können auch erst in 2 – 3 Jahren stattfinden.

- Fassade und Umschwung

- Fenster

- Dach

Nach Wertquoten, je nach Grösse des Objektes

Mit dem Erneuerungsfonds soll das Geld für grössere, grosszyklische Erneuerungen angespart werden. Es lohnt sich, den Erneuerungsfonds in einem separaten Bankkonto anzusparen.