Bewirtschaftung Mietliegenschaften 2
Mietrecht,SchKG, Versicherungswesen
Mietrecht,SchKG, Versicherungswesen
Set of flashcards Details
| Flashcards | 112 |
|---|---|
| Language | Deutsch |
| Category | Other |
| Level | Other |
| Created / Updated | 02.12.2025 / 02.12.2025 |
| Weblink |
https://card2brain.ch/cards/20251202_bewirtschaftung_mietliegenschaften_2?max=40&offset=80
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Kennen Sie Arrestgründe?
Schuldner: hat keinen festen Wohnsitz; hat Absicht zur Nichterfüllung von Verbindlichkeiten, schafft Vermögensgegenstände beiseite, sich flüchtig macht, auf der Durchreise ist; ein provisorischer und definitiver Verlustschein; ein definitiver Rechtsöffnungstitel.
Ihr Mieter Z hat sich vor zwei Jahren ins Ausland abgesetzt (Adresse bekannt). Ihnen gegenüber schuldet er nach wie vor über Fr. 10’000.-- Mietzins. Nachdem er vor zwei Jahren ausgezogen war, haben Sie keine Betreibung für diesen offenen Betrag eingeleitet. Soeben haben Sie erfahren, dass Ihr ehemaliger Mieter eine Segeljacht besitzt, eingelöst auf seinen Namen, gewassert im Zürichsee, Anlegestelle Horgen. Was können Sie da unternehmen? Wie gehen Sie konkret vor?
Arrest legen. Der Arrest wird vom Richter des Ortes bewilligt, wo sich die Vermögenswerte befinden. Ein Arrestgrund nach Art. 271 SchKG ist gegeben, ein Arrestgegenstand ist vorhanden und eine Forderung besteht. Sie leiten ein Arrestverfahren beim Arrestrichter (Richter am Ort der gelegenen Sache – Bezirksgericht Horgen) ein. Das entsprechende Begehren mit Arrestgrund, Forderung und Arrestgegenstand mit Begründung.
Sie sind im Besitze einer Arresturkunde, woraus ersichtlich ist, dass der zu verarrestierende Personenwagen Marke X sichergestellt und beim Betreibungsamt garagiert worden ist. Wie geht das Verfahren nun für Sie weiter, welche nächsten Schritte folgen, was müssen Sie erledigen, innert welcher Frist?
Sie müssen innert 10 Tage die Betreibung auf Pfändung beim zuständigen Betreibungsamt einleiten (Prosequierung). Es folgen die Schritte Zahlungsbefehl mit der Option Rechtsvorschlag, Fortsetzungsbegehren, Pfändung, Verwertung und Verteilung (alles nach den Regeln der Pfändung).
Für welche Mietverhältnisse besteht ein Retentionsrecht?
Geschäftsmietverhältnisse
Was kann retiniert werden?
Verwertbare bewegliche Gegenstände.
Für welche Zeitspanne (Umfang) kann das Retentionsrecht geltend gemacht werden?
Verfallener Jahreszins und bei Gefahr der Wegschaffung auch der laufende Halbjahreszins.
Kann für Heizkosten, die ausstehend sind, auch ein Begehren um Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses gestellt werden?
Der Begriff des Mietzinses ist weit zu interpretieren, und so besteht auch für Nebenkosten ein Retentionsrecht.
Wo leiten Sie das Begehren um Aufnahme des Retentionsverzeichnisses ein?
Am Ort, wo sich die vermieteten Räumlichkeiten befinden.
Was erhalten Sie als Gläubiger, nachdem die Retention vollzogen worden ist?
Ein Retentionsverzeichnis
Wie erfolgt der Vollzug der Retention?
Nach den Regeln der Pfändung, jedoch ohne Ankündigung.
Was verstehen Sie unter der «Prosequierung” der Retention?
Der Gläubiger muss nach Erhalt des Retentionsverzeichnisses innerhalb von 10 Tagen die Betreibung auf Faustpfandverwertung einleiten.
Das besondere Retentionsrecht des Vermieters von Geschäftsräumlichkeiten ist ein dingliches Sicherungs- und Befriedigungsrecht. Sie haben der Firma Muster AG, mit Sitz Winterthur, Geschäftslokalitäten in Zürich vermietet. Ihr Mitarbeiter hat das Begehren um Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses vorbereitet. Er beabsichtigt das Begehren heute an das Betreibungsamt Winterthur einzureichen. Er will für die zwei fälligen Monate und den zukünftigen Mietzins bis zum Ende der Kündigungsfrist (5 Monate) ein Retentionsrecht geltend machen. Das Mietverhältnis ist gekündigt. Ist das Begehren korrekt vorbereitet?
Das Begehren um Aufnahme eines Retentionsverzeichnisses ist beim Betreibungsamt am Ort der gelegenen Sache einzureichen (also Zürich).
Vermieter von Geschäftsräumlichkeiten haben ein Retentionsrecht im Umfang eines verfallenen Jahreszinses und des laufenden Halbjahreszinses (im Begehren ist der laufende Halbjahreszins zu lang und die Kündigung gilt als Berechtigung, laufenden Halbjahreszins ins Begehren aufzunehmen).
Sie sind im Besitze des Retentionsverzeichnisses und müssen nun innert Frist die Betreibung einleiten. Der Schuldner ist im Handelsregister als Inhaber einer Einzelfirma eingetragen. Auf Grund dessen leiten Sie eine ordentliche «Betreibung auf Konkurs” ein. Ist dieser Entscheid, unter der Annahme, dass Sie das betreibungsrechtliche Retentionspfandrecht behalten möchten, richtig?
Im Retentionsverfahren macht der Vermieter ein gesetzliches Pfandrecht geltend. Daher wird die Retention mittels Betreibung auf Pfandverwertung prosequiert.
Sie haben sich entschlossen, am 15. Juli 20xy beim zuständigen Betreibungsamt ein Begehren um Aufnahme eines Rententionsverzeichnisses einzureichen. Sie machen im Begehren einen verfallenen Jahreszins und einen Halbjahreszins geltend. Letzter Zinstermin vor dem Einreichen des Begehrens war der 1. Juli 20xy.
Geben Sie die genaue Zeitperiode für den verfallenen und den laufenden Mietzins an.
Verfallener Jahreszins 1. Juli (vergangenes Jahr) bis 30. Juni (laufendes Jahr)
Laufender Mietzins 1. Juli (laufendes Jahre) bis 31. Dezember (laufendes Jahr)
Was ist der Zweck der Anfechtungsklage?
Die Zuführung von Vermögenswerten in die Zwangsvollstreckung, die ihr durch eine Rechtshandlung entzogen worden sind. Vermögensverschiebungen rückgängig machen.
Bezeichnen Sie die drei Anfechtungsarten.
Schenkungsanfechtung, Überschuldungsanfechtung, Absichtsanfechtung
Wie kann die Anfechtung auch noch bezeichnet werden?
Pauliana
Wer ist bei der Anfechtungsklage Kläger?
Kläger ist entweder die Konkursverwaltung oder ein Gläubiger, welcher zu Verlust gekommen ist und ein Verlustschein besitzt.
Wer ist beklagte Partei?
Diejenige Partei, mit welcher der Schuldner die anfechtbare Rechtshandlung vorgenommen hat.
Peter Muster, Inhaber der Einzelfirma «Müsterli”, im Handelsregister eingetragen, ist in finanzielle Schwierigkeiten geraten und demnächst wird der Konkurs über ihn eröffnet. Heute hat er mit seinem Freund Hans Lustig einen Kaufvertrag über den Personenwagen Marke Ferrari abgeschlossen. Lustig kauft Muster das Fahrzeug zum Preise von Fr. 5’000.- ab. Geschätzter Wert des Fahrzeuges ca. Fr. 250’000.-. Der Konkurs wurde drei Monate später eröffnet.
Kann die Konkursverwaltung gegen diesen Verkauf etwas unternehmen?
Rechtsgeschäfte, bei denen der Schuldner eine Gegenleistung angenommen hat, die zum Wert des Verkaufsgegenstandes im Missverhältnis steht, unterliegen der Schenkungspauliana. Die Konkursverwaltung kann die Klage (Schenkungsanfechtung) einleiten.
Über Ueli Fasnacht, Inhaber der Einzelfirma «Fasnachttransporte”, im Handelsregister eingetragen, ist der Konkurs eröffnet worden. Bei der Inventaraufnahme stellt der Konkursbeamte fest, dass Fasnacht drei Lastwagen vor vier Monaten seinem Freund Kaspar Silvester verpfändet hat, nachdem ihm dieser vor drei Jahren ein Darlehen über Fr. 500’000.-- gewährt hat.
Was für eine Pauliana liegt vor und wie lautet die Klageschrift des Konkursbeamten?
Überschuldungspauliana auch Begünstigungsanfechtung genannt (Überschuldungsanfechtung).
Was ist der Zweck eines Nachlassverfahrens?
Die Schuldensanierung und damit die Verhinderung des Konkurses.
Welches sind die wichtigsten Unterschiede zwischen einem gerichtlichen und einem aussergerichtlichen Nachlassvertrag?
Beim gerichtlichen Nachlassvertrag wirkt das Gericht mit, der aussergerichtliche Nachlassvertrag ist eine zwischen Gläubiger und Schuldner erzielte Vereinbarung. Der gerichtliche Nachlassvertrag wird veröffentlicht, der aussergerichtliche nicht. Der gerichtliche Nachlassvertrag ist für alle Gläubiger verbindlich, der aussergerichtliche nur zwischen den Vertragsparteien.
Wer muss einem gerichtlichen Nachlassvertrag zustimmen?
Die Gläubiger und der Nachlassrichter.
Welche Arten von gerichtlichen Nachlassverträgen kennen Sie?
Ordentlicher Nachlassvertrag, Nachlassvertrag mit Vermögensabtretung, Nachlassvertrag im Konkurs und die einvernehmliche private Schuldenbereinigung.
Was geschieht, wenn ein Nachlassvertrag durch den Richter nicht genehmigt wird?
Jeder Gläubiger kann innert 20 Tagen seit der Bekanntmachung über den Schuldner die sofortige Konkurseröffnung verlangen.
Sie beraten die Firma Haas AG, ein Mieter von Ihnen. Die Firma ist in grossen finanziellen Schwierigkeiten und eine mögliche Konkurseröffnung steht bevor. Die Firma besitzt ein umfangreiches Warenlager mit grossem Wert, welches nicht verpfändet ist. Zudem sind noch einige Aufträge in Bearbeitung. Die Löhne konnten bis heute noch bezahlt werden. Der Firmeninhaber möchte den Konkurs abwenden und lässt sich von Ihnen den Ablauf eines gerichtlichen Nachlassverfahrens aufzeigen. Erläutern Sie.
Ein Schuldner, der einen Nachlassvertrag erlangen will, muss dem Nachlassrichter ein begründetes Stundungsgesuch (ev. Entwurf eines allfälligen Nachlassvertrages beilegen).
Der Nachlassrichter prüft das Stundungsgesuch und, sofern Aussicht auf das Gelingen eines Nachlassvertrages besteht, gewährt dem Schuldner eine Nachlassstundung für 4-6 Monate. Gleichzeitig setzt der Richter einen Sachwalter ein, der die Gläubiger auffordert, ihre Forderungseingaben zu machen. Er erstellt einen Nachlassvertrag und legt diesen im Rahmen einer Gläubigerversammlung den Gläubigern zur Genehmigung vor. Stimmen die Gläubiger dem Nachlassvertrag zu, muss der Sachwalter den Vertrag noch dem Richter zur Bestätigung oder Ablehnung unterbreiten. Wird der Vertrag genehmigt, so ist er für alle Gläubiger verbindlich. Wird er abgelehnt, kann die Konkurseröffnung beantragt werden.
Sie erhalten einen Anruf von Ihrem Restaurantmieter. Dieser teilt Ihnen mit, dass nach dem starken Regenfall der letzten Nacht der Dorfbach über die Ufer getreten ist. Das Restaurant sowie die Tiefgarage stehen kniehoch unter Wasser. Das Restaurant muss für mehre Wochen geschlossen werden und das ganze Inventar, welches dem Wirt gehört, ersetzt werden. In der Tiefgarage steht ein eingelöster Personenwagen.
Schildern Sie nun in kurzen Sätzen, welche Versicherungen, die entstandenen Schäden bzw. Ausfälle übernehmen wird (6 Aufzählungen).
Aus der jeweiligen Bezeichnung muss die Art der Versicherung und wer diese abgeschlossen hat, klar hervorgehen.
Alles was mit dem Gebäude direkt verbunden ist, wie Böden, Wände, Decke übernimmt die Kantonale Gebäudeversicherung.
Das Mietermobiliar übernimmt die Sachversicherung des Wirtes.
Den Schaden am PKW übernimmt die Vollkaskoversicherung des Autohalters.
Umgebung zu Lasten Eigentümer (kann aber speziell mitversichert werden).
Lohnausfälle übernimmt die Betriebsunterbruchversicherung des Wirtes.
Umsatzeinbussen übernimmt die Betriebsunterbruchversicherung des Wirtes.
Den Mietzinsausfall übernimmt die Mietzinsausfallversicherung des Eigentümers.
Innerhalb der Sachversicherung wird oft der Begriff: Unterversicherung verwendet. Was ist darunter zu verstehen?
Welches sind die Konsequenzen für einen Versicherten bei einer Unterversicherung? Mit welchen Massnahmen können Sie eine Unterversicherung vermeiden?
Eine Unterversicherung liegt dann vor, wenn zwischen der Versicherungssumme und dem Ersatzwert (Neuwert der versicherten Gegenstände im Zeitpunkt des Schadenfalls) ein Missverhältnis besteht.
Liegt eine Unterversicherung vor, so wird die Entschädigung im Verhältnis der Unterversicherung gekürzt.
oder Zahlenbeispiel:
Versicherungssumme: CHF 100'000.-
Ersatzwert: CHF 150'000.-
Schadenhöhe: CHF 80'000.-
Deckungsquote= 100'000 x 100 / 150'000
--> Entschädigung des Versicherers (66% von 80'000.-) = CHF 52'800.-
Schadenhöhe: Deckungsquote: 100‘000 x100
•Eruieren der Versicherungssumme durch Erstellung eines detaillierten Inventars. Periodische Überprüfung der Versicherungssumme. b
Bei Wertveränderungen (Zu-/Abnahme der versicherten Werte) Anpassung der Versicherungssumme.
• Bei baulichen Investitionen, Gebäudeversicherung entsprechend anpassen.
Sie haben einen Versicherungsvertrag unterzeichnet. Wie lange ist die Bindungsfrist?
Der Versicherungsnehmer ist nach Unterzeichnung des Antrags während 14 Tagen an den Antrag gebunden und vier Wochen bei Anträgen mit Gesundheitsprüfung.
Ein Kunde von Ihnen ist mit seinem Gebäudewasserschadenversicherer (Privatversicherer) unzufrieden und will seinen Vertrag so schnell als möglich künden.
Wann kann er den Vertrag künden und welche Fristen müssen berücksichtigt werden?
Der Vertrag kann per Vertragsablauf unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist gekündigt werden.
Bei einem Schadenfall, wenn der Versicherer Leistungen zu erbringen hat, kann der Versicherte den innerhalb von 14 Tagen den Vertrag künden.
Bei einer Prämienerhöhung kann der Versicherte den Vertrag auf die nächste Prämienfälligkeit künden. Das Kündigungsschreiben muss dann spätestens am letzten Tag des laufenden Ver- sicherungsjahres bei der Versicherungsgesellschaft eintreffen
Ein neuer Gebäudebesitzer im Kt. Zürich fragt Sie ob die Gebäudewasserschadenversicherung obligatorisch ist?
Im Weitern möchte er wissen, ob er die Wasserschadendeckung bei der obligatorischen Gebäudeversicherung des Kt. Zürich (GVZ) versichern kann und welche Schäden innerhalb der Wasserschadenversicherung versichert sind?
Nein, für ein Gebäude im Kanton Zürich ist, im Gegensatz zur Feuer- und Elementar-schaden-versicherung, die Wasserschadenversicherung freiwillig.
Die GVZ im Kanton Zürich bietet keine Wasserschadenversicherung an. Die Versicherung muss bei einem Privatversicherer abgeschlossen werden.
Die Gebäudewasserversicherung deckt Schäden an Gebäuden, die entstehen können durch:
Wasser, das aus Wasserleitungsanlagen oder daran angeschlossenen Einrichtungen und Apparaten ausgeflossen ist (z.B. Badewannen, Waschautomat, Geschirrspüler, Aquarien etc.)
Regen, Schnee und Schmelzwasser, die aus Dachrinnen und Ablaufrohren oder durch das Dach ins Innere des Gebäudes gedrungen sind.
Rückstau aus der Abwasserkanalisation oder Grundwasser im Inneren des Gebäudes
Ausfliessen von Öl aus Heizungs- und Tankanlagen, jedoch nur Schäden im Inneren des Gebäudes.
Zusätzlich versichert sind meistens noch:
- Frostschäden, d.h. Kosten für die Reparatur und das Auftauen von Leitungen sowie der
- daran angeschlossenen Apparate im Inneren des Gebäudes sowie der erdverlegten
- Leitungen ausserhalb des Gebäudes.
- Mietertragsausfall infolge Wasserschäden.
