Bewirtschaftung Mietliegenschaften 2
Mietrecht,SchKG, Versicherungswesen
Mietrecht,SchKG, Versicherungswesen
Set of flashcards Details
| Flashcards | 112 |
|---|---|
| Language | Deutsch |
| Category | Other |
| Level | Other |
| Created / Updated | 02.12.2025 / 02.12.2025 |
| Weblink |
https://card2brain.ch/cards/20251202_bewirtschaftung_mietliegenschaften_2?max=40&offset=40
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Sie haben eine Pfändungsurkunde erhalten und Ihr Vorgesetzter möchte von Ihnen ein paar Erklärungen. Er stellt dazu folgende Fragen:
Was bedeutet:
1. Das Verwertungsbegehren kann gestellt werden bis am YYY.
2. Der Gläubiger mit der Betreibungsnummer Q ist in der 2. Klasse privilegiert.
1. Der Gläubiger kann die Verwertung der gepfändeten beweglichen Vermögensstücke, Forderungen und anderer Rechte innert Frist verlangen. Durch das Einreichen des Verwertungsbegehrens müssen die gepfändeten Aktiven versteigert oder (unter bestimmten Voraussetzungen) mittels Freihandverkauf veräussert werden (Art. 116 ff. SchKG).
2. Gemäss Art. 219 SchKG sind gewisse Gläubiger privilegiert, das heisst im Rahmen der Kollokation und Verteilung werden diese Gläubiger ihrem Rang entsprechend vorab vom Erlös befriedigt. Sind mehrere Gläubiger im gleichen Rang wird anteilsmässig in der Höhe der Forderung verteilt.
Beim Pfändungsvollzug erklärt der Schuldner, der Gegenstand X gehöre nicht ihm, sondern seinem Vater, welcher aber nicht bei ihm wohne. Entsprechende Unterlagen werden dem Betreibungsbeamten nicht vorgelegt.
Was macht der Betreibungsbeamte mit dieser Aussage und wie könnte sich der Gläubiger dagegen wehren?
Allfällige Rechte Dritter an gepfändeten Gegenständen oder Forderungen werden bei der Pfändung vorgemerkt und als Drittansprachen in der Pfändungsurkunde aufgeführt. Der Gläubiger kann diese Eigentumsansprachen bestreiten und Beweismittel einverlangen. Je nach Entscheid über die Qualität der Beweismittel, kann der Gläubiger die Bestreitung aufrecht erhalten und es kommt zu einem gerichtlichen Klageverfahren vor Gericht. Die Bestreitung und das Klageverfahren bezeichnet man als Widerspruchsverfahren.
Worin liegt der wesentliche Unterschied zwischen der Betreibung auf Pfändung und der Betreibung auf Pfandverwertung? Warum dieser Unterschied?
Eine Pfändung findet bei der Betreibung auf Pfandverwertung nicht statt, denn der zu verwertende Gegenstand (das Pfand) ist bereits bestimmt.
Was erhält der Gläubiger, wenn seine Forderung nach Abschluss des Verwertungs- verfahrens bei der Betreibung auf Pfandverwertung nicht voll gedeckt wird?
Pfandausfallschein
Welches ist der Betreibungsort bei einer Betreibung auf Pfandverwertung?
Wahlweise der Wohnsitz des Schuldners oder der Ort, wo sich das Pfand befindet.
Ausnahmen:
Betreibung auf Grundpfandverwertung und Retentions- betreibung (zwingend Ort der gelegenen Sache).
In einem Betreibungsbegehren für eine Betreibung auf Pfandverwertung müssen, im Gegensatz zu den übrigen Betreibungsarten, zusätzliche Angaben gemacht werden. Welche?
Bemerkung, dass es sich um eine Faust- oder Grundpfandverwertung handelt. Ebenfalls muss das Pfand aufgeführt werden.
Welches sind die Besonderheiten des Rechtsvorschlages bei der Betreibung auf Pfandverwertung?
Bei der Pfandverwertungsbetreibung kann sich der innert 10 Tagen zu erhebende Rechtsvorschlag des Schuldners entweder auf die Forderung oder auf das Pfandrecht beziehen.
Kann gegen einen der Konkursbetreibung unterliegenden Schuldner eine Betreibung auf Pfandverwertung angehoben werden?
Ja, sofern für die Forderung ein Pfand vorhanden ist.
Bei der Einleitung einer Betreibung auf Grundpfandverwertung kann der Gläubiger zusätzliche Begehren stellen. Welche?
Begehren um Erlass einer Verfügungsbeschränkung und Begehren um Erlass der Miet- und Pachtzinssperren.
Wie kann sich ein Gläubiger wehren, wenn er mit der Aufnahme seiner Forderung im Lastenverzeichnis (Auflage Lastenverzeichnis) nicht einverstanden ist?
Er muss beim Betreibungsamt die Position bestreiten und dieses setzt eine Klagefrist an (kein Beschwerdeverfahren).
Können Vorkaufsrechte bei einer Grundstückversteigerung geltend gemacht werden?
Vertraglich begründete Vorkaufsrechte können an der Steigerung nicht ausgeübt werden. Gesetzliche Vorkaufsrechte können an der Steigerung ausgeübt werden und zwar zu den Bedingungen, zu welchen das Grundstück dem Ersteigerer zugeschlagen wird.
Wie erfolgt die Eigentumsübertragung des Grundstücks, nach erfolgter Versteigerung?
Durch eine Anmeldung des Eigentumsüberganges an das Grundbuchamt, welche durch das Betreibungsamt von Amtes wegen zu erfolgen hat.
Sie haben jemandem ein Darlehen gewährt und dafür hat Ihnen diese Person eine Rolex-Uhr als Sicherheit übergeben. Das pfandgesicherte Darlehen konnte auf den festgelegten Zeitpunkt nicht zurückbezahlt werden. Sie haben die Betreibung eingeleitet, der Zahlungsbefehl wurde dem Schuldner zugestellt und dieser hat keinen Rechtsvorschlag erhoben. Was sind die nächsten betreibungsrechtlichen Schritte?
Da es sich um eine Betreibung auf Faustpfandverwertung handelt, müssen Sie das Verwertungsbegehren beim zuständigen Betreibungsamt einreichen. Das Betreibungsamt erstellt eine Schätzungsurkunde und stellt diese dem Gläubiger und dem Schuldner zu. Wird dagegen kein Rechtsmittel ergriffen, erfolgt die Verwertung (Versteigerung) des Gegenstandes und die Verteilung des Erlöses. Ergibt es keine Deckung aus der Verwertung, dann erhält der Gläubiger einen Pfandausfallschein.
Im Rahmen eines Liegenschaften-Verwertungsverfahrens hat das Betreibungsamt bei der Erstellung des Lastenverzeichnisses die im Zivilgesetzbuch aufgeführten Pfandsicherheiten zu prüfen und zu berücksichtigen. In welchem Umfang besteht die Grundpfandsicherheit?
Schreiben Sie die Begriffe auf.
Art. 818 ZGB. Für die Kapitalforderung, für drei zur Zeit des Pfandverwertungsbegehrens verfallene Jahreszinse, für den seit dem letzten Zinstag laufenden Zins, für die Kosten der Betreibung und die Verzugszinse.
Im Rahmen einer Grundstückversteigerung sind folgende Positionen im Lastenverzeichnis aufgeführt:
A. Grundpfandgesicherte Forderungen (Vertragliche Pfandrechte)
- Pfandstelle Total der grundpfandgesicherten Forderung Fr. 221’000.00
- Pfandstelle Total der grundpfandgesicherten Forderung Fr. 130’000.00
- Pfandstelle Total der grundpfandgesicherten Forderung Fr. 100’500.00
- Pfandstelle Total der grundpfandgesicherten Forderung Fr. 130’500.00
Total Grundpfandbelastung Fr. 582’000.00
Der Grundpfandgläubiger an 3. Pfandstelle hat als einziger die Grundpfandbetreibung eingeleitet und das Verwertungsbegehren gestellt. Lastenverzeichnis und Steigerungsbedingungen sind rechtskräftig. Die Steigerung wird demnächst durchgeführt.
Besteht für den Zuschlag an der Versteigerung ein Mindestangebot und wenn ja, wie hoch ist dieses?
Höhe des allfälligen Mindestangebotes (Zahl in Franken): Fr. 351‘000.-- .
Sie interessieren sich für den Erwerb eines Einfamilienhauses, welches in den nächsten Wochen zwangsrechtlich versteigert wird. Vom zuständigen Betreibungsamt haben Sie nun die Steigerungsbedingungen erhalten.
Was ist in den Steigerungsbedingungen alles enthalten?
Datum, Zeit und Ort, wo die Steigerung durchgeführt wird, rechtskräftige betreibungsamtliche Schätzung, Objekt, welches versteigert wird, öffentliche Auflage der Steigerungsbedingungen, Gläubiger, auf dessen Begehren die Verwertung erfolgt, Schuldner und Pfandeigentümer, Bedingungen, unter welchen Voraussetzungen das Grundstück versteigert wird.
Sie nehmen an einer Grundstückversteigerung teil. Der Betreibungsbeamte erläutert die Steigerungsbedingungen und liest das Lastenverzeichnis vor. Daraufhin meldet sich eine anwesende Person und erklärt, sie verlange den Doppelaufruf. Als Begründung führt sie aus, dass sie Mieterin einer Wohnung in der Nachbarliegenschaft sei und daher dazu berechtigt sei. Der Betreibungsbeamte weist ihr Begehren zurück.
Ist der Entscheid des Betreibungsbeamten richtig? Leiten Sie daraus insbesondere nachvollziehbar ab, warum diese Frau die Voraussetzung, den Doppelaufruf zu verlangen, erfüllt oder eben nicht erfüllt.
Das Recht, den Doppelaufruf i.S. von Art. 142 SchKG zu verlangen, steht ausschliesslich Grundpfandgläubigern zu, denen im Grundbuch eingetragene und/oder vorgemerkte Lasten ranglich nachgehen. Ist ein Grundstück ohne Zustimmung des vorgehenden Grundpfandgläubigers mit einer Dienstbarkeit, einer Grundlast oder einem vorgemerkten persönlichen Recht belastet und ergibt sich der Vorrang des Pfandrechts aus dem Lastenverzeichnis, so kann der Grundpfandgläubiger innert 10 Tagen nach Zustellung des Lastenverzeichnisses den Aufruf sowohl mit als auch ohne die Last verlangen.
Somit kann festgehalten werden dass der Doppelaufruf erstens zu spät und zweitens von einer dazu nicht berechtigten Partei verlangt wird. Demzufolge hat der Betreibungsbeamte recht.
Wie unterscheidet sich der Konkurs gegenüber der Betreibung auf Pfändung in Bezug auf die Rechtswirkung für den Schuldner?
Der Konkurs wird als Generalexekution bezeichnet im Gegensatz zur Pfändung mit der Bezeichnung Einzelexekution. Beim Konkurs werden sämtliche Forderungen fällig und sämtliche Aktiven fallen in die Konkursmasse
Unterscheidet sich das Einleitungsverfahren bei der Betreibung auf Pfändung von dem
jenigen einer Betreibung auf Konkurs?
Nein, Betreibungbegehren, Zahlungsbefehl und Rechtsvorschlagverfahren sind identisch.
Wie erfolgt die Konkurseröffnung?
Durch ein richterliches Urteil/ Beschluss/ Verfügung, das Konkursdekret.
Wann erfolgt eine Wechselbetreibung und welches sind die Besonderheiten?
Die Forderung muss auf einem Wechsel oder einem Check beruhen. Das Dokument ist bei der Einleitung der Betreibung dem Betreibungsamt zu übergeben. Besonderheiten sind die Wechselstrenge, d. h., verkürzte Zahlungsfrist und Rechtsvorschlagsfrist, der Gläubiger kann nach Rechtskraft des Zahlungsbefehls sofort das Konkursbegehren stellen.
Was verstehen Sie unter dem Begriff «Privatkonkurs»?
Konkurs auf Antrag des Schuldners ohne vorgängige Betreibung. Jeder Schuldner, der nicht der Konkursbetreibung unterliegt, kann beim Richter den Konkurs beantragen.
Sie sind im Besitze einer rechtskräftigen Konkursandrohung, d. h., die Zustellung an den Schuldner ist erfolgt und die letzte Frist zur Zahlung der Schuld ist abgelaufen. Der nächste Schritt muss nun durch Sie eingeleitet werden.
Was müssen Sie unternehmen und wie geht das Verfahren (nächste Verfahrensschritte) weiter?
Sie müssen das Konkursbegehren beim zuständigen Konkursrichter einreichen. Der Konkursrichter wird zur Konkursverhandlung vorladen und schlussendlich den Konkurs eröffnen.
Gegen die Firma Uster AG wurde am 23. August 2008 der Konkurs eröffnet. Nach Ihren Nachforschungen wurde beim Konkursrichter die Bilanz deponiert und dieser hat dann über die Firma Uster AG den Konkurs eröffnet.
Was bedeutet rechtlich die Bilanz deponieren, einschliesslich Konkurseröffnung?
Konkurseröffnung ohne vorgängige Betreibung auf Antrag des Gläubiger Art. 192 SchKG. Im Falle einer Überschuldung hat der Verwaltungsrat der Aktiengesellschaft, gestützt auf die Bestimmungen im Obligationenrecht, eine Generalversammlung einzuberufen um Sanierungsmassnahmen in die Wege zu leiten. Ist dies nicht mehr möglich, muss unter Einbeziehung der Revisionsstelle der Richter benachrichtigt werden (OR Art. 725).
Was gehört zur Konkursmasse?
Zur Konkursmasse gehören sämtliche Vermögenswerte des Schuldners zur Zeit der Konkurseröffnung und was ihm bis zum Schluss des Verfahrens anfällt.
Was sind die Pflichten des Schuldners im Konkursverfahren?
Keine Verfügungsmöglichkeiten mehr über die Aktiven. Er darf keine Zahlungen mehr entgegennehmen und hat eine Präsenzpflicht.
Was sind die Rechte des Gläubigers im Konkurs?
Alle Schuldverpflichtungen des Schuldners werden fällig, der Zinsenlauf für Forderungen hört auf. Nicht auf Geldzahlung lautende Forderungen werden in Geldforderungen umgewandelt.
Hat die Konkurseröffnung auf laufende Verträge, insbesondere auf den Mietvertrag eine Wirkung?
Die Konkurseröffnung hat auf laufende Verträge Wirkung. So erlöschen Vollmachten sowohl im Konkurs des Vollmachtgebers wie des Vollmachtnehmers. Ebenfalls erlischt der einfache Auftrag im Konkurs des Auftraggebers wie des Beauftragten. Der Mietvertrag kann, wenn der Mieter in Konkurs gerät, nur mit entsprechender Leistung einer Sicherheit weiter bestehen.
Sie haben in Ihrer Tageszeitung gelesen, dass über einen Ihrer Mieter der Konkurs eröffnet worden ist. Ihnen ist bekannt, dass noch offene Mietzinse vorhanden sind. Was müssen Sie unternehmen?
Gestützt auf Art. 266h OR müssen Sie dem Mieter (Konkursit) und der Konkursverwaltung eine Frist ansetzen, um für künftige Mietzinsforderungen Sicherheit zu leisten. Wird keine Sicherheit geleistet, dann ist eine fristlose Kündigung möglich. Ebenfalls müssen die ausstehenden Mietzinse im Konkursverfahren angemeldet werden (Forderungsbetrag, Zins und Kosten, Beweismittel müssen beigelegt werden).
Die Rangordnung der Gläubiger zählt zu den wichtigsten Rechten der Gläubiger im Konkurs. Die pfandgesicherten Forderungen werden aus dem Ergebnis der Verwertung der Pfänder vorweg bezahlt. Die nicht pfandgesicherten Forderungen werden in einer bestimmten Rangordnung (Klasse) aus dem Erlös (Konkursmasse) befriedigt.
1. Wie viele Klassen kennt das Rangordnungsprinzip der Gläubiger?
2. Welche der nachstehenden Forderungen werden in welcher Klasse kolloziert eingeordnet)?
a) Rechnung für eine Materiallieferung?
b) Lohn eines Arbeitnehmers für die letzten 3 Monate vor der Konkurseröffnung?
c) Rechnung der Ausgleichskasse für AHV-Beiträge?
d) Krankenkassenprämie (Grundversicherung)?
e) Staats- und Gemeindesteuer für das Jahr 2022?
1. 3
2.a) 3
2.b) 1
2.c) 2
2.d) 2
2.e) 3
Welche drei Hauptmöglichkeiten der Konkurserledigung kennen Sie?
Ordentliches Konkursverfahren, summarisches Konkursverfahren und Einstellung des Konkursverfahrens.
Was ist der wesentliche Unterschied zwischen dem summarischen und dem ordentlichen Konkursverfahren?
Beim ordentlichen Konkursverfahren werden Gläubigerversammlungen durchgeführt.
Welchen Zweck verfolgt die Aufnahme des Inventars?
Das Konkursamt muss sich einen Überblick über die Vermögensverhältnisse des Schuldners verschaffen. Das Inventar bildet die Grundlage für den Entscheid, welches Verfahren durchgeführt wird.
Was kann der Grund dafür sein, dass der Konkurs mangels Aktiven eingestellt wird?
Es sind nicht genügend freie Aktiven vorhanden. Gar keine oder geringe Vermögenswerte oder Vermögenswerte, welche pfandgesichert sind.
Welche Rechtswirkungen hat ein Konkursverlustschein?
Eine neue Betreibung kann nur mit Erfolg angehoben werden, wenn der Schuldner zu neuem Vermögen gekommen ist. Im Übrigen hat der Konkursverlustschein die gleichen Wirkungen wie der Verlustschein infolge Pfändung.
Sie nehmen im Rahmen eines ordentlichen Konkursverfahrens an der 1. Gläubigerversammlung teil. An dieser Gläubigerversammlung wird orientiert, Beschlüsse werden gefasst und Entscheide getroffen. Über was wird orientiert, welche Beschlüsse werden gefasst und was für Entscheide werden getroffen?
Der Konkursbeamte orientiert die Gläubiger über Aktiven und Passiven. Beschlüsse über allfällige Sofortmassnahmen, Weiterführung eines Betriebes und von Prozessen, Einsetzen einer ausseramtlichen Konkursverwaltung und Bestellen eines Gläubigerausschusses.
Sie haben auf Grund eines Konkursverlustscheines eine neue Betreibung eingeleitet. Der Schuldner hat auf den Zahlungsbefehl hin Rechtsvorschlag erhoben, mit der Einrede, dass er nach dem Konkurs zu keinem neuen Vermögen gekommen ist. Das Betreibungsamt teilt Ihnen mit, dass der Rechtsvorschlag nun dem Richter vorgelegt werden muss. Was geschieht jetzt nun weiter beim Richter?
Der Richter bewilligt den Rechtsvorschlag, wenn der Schuldner seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse darlegt und glaubhaft machen kann, dass er zu keinem neuen Vermögen gekommen ist. Weist er den Rechtsvorschlag ab, so stellt er den Umfang des neuen Vermögens fest.
Was verstehen Sie unter dem Begriff Arrest?
Die amtliche Beschlagnahmung von Vermögensstücken des Schuldners in einem besonderen Verfahren. Es ist eine Sicherungsmassnahme für das bevorstehende Betreibungsverfahren.
Wo müssen Sie ein Arrestbegehren einreichen?
Bei der zuständigen Arrestbehörde, ein Gericht.
Kennen Sie den Unterschied zwischen Arrestbefehl und Arresturkunde?
Der Arrestbefehl wird durch den zuständigen Arrestrichter ausgestellt und das zuständige Betreibungsamt mit dem Vollzug beauftragt. Die Arresturkunde ist analog der Pfändungsurkunde das Abbild des Arrestvollzuges, sämtliche Vollzugseinzelheiten sind darin aufgeführt.
