Immobilienwirtschaft

a)

Die Parteien im Mietvertrag, d. h. Mieter und Vermieter, müssen Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes sein. Die Vermögenszugehörigkeit des Miet objektes (Privat- oder Betriebsvermögen) ist unerheblich; auch der private Vermieter erfüllt den Unternehmerbegriff .

Die Verwendung der Mietsache muss beim Leistungsempfänger (Mieter) ausschließlich für Umsätze verwendet werden , die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen . Z. B.: Vermietung an einen Lebensmitteldiscounter , dieser erbringt selbst voll umsatzsteuerpflicht ige Leistungen.

b)

• Beginn der Zehnjahresfrist: 01.01. des Jahres 02
• Ende der Zehnjahresfrist: 31.12. des Jahres 11
• einbehaltene Vorsteuer im Jahr 01: 760.000 €
• Ab 1. Juli des Jahres 06: 20 % nicht mehr optionsfähig vermietet= 152.000 € => 15.200 € p. a.
• Im Jahr 06 erfolgt eine Korrektur in Höhe von 7.600 € (= 15.200 € / 12 * 6)
• In den Jahren 07 bis 11 erfolgt eine Korrektur in Höhe von 76.000 € (15.200 € · 5)
• 7.600 € + 76.000 € = 83.600 €

1. Die vertikale Finanzierungsregel setzt die Bilanzpositionen der Passivseite, Eigenkapital und Fremdkapital, zueinander in Beziehung. Gefordert wird ein bestimmtes Verhältnis von Eigen zu Fremdkapital                            (1 : 1 ; 2 : 1 ; 1 : 3).
2. Mögliche Kennzahlen sind:

Eigenkapitalquote = Eigenkapital / Gesamtkapital  X 100

bzw. statischer Verschuldungsgrad =  Fremdkapital / Eigenkapital X 100

bzw. Fremdkapitalquote = Fremdkapital / Gesamtkapital  X 100

         3.   In der Praxis bedeutsam ist die Forderung nach einem bestimmten Eigenkapitalanteil (finanzielle Stabilität des Betriebes) unterschiedlich je nach Wirtschaftszweig. Am häufig sten ist die Forderung nach 15 bis 20 O/o bzw. 30 O/o Eigenkapitalanteil. Problematisch ist, dass bei ausschließlicher Betrachtung dieser Struktur die Kapital-, d. h. Vermögensseite des Unternehmens unberücksichtigt bleibt. 

        4.   Horizontale  Finanzierungsregel

- z. B.: goldene Finanzierungsregel = Banker's Rule: Fristen der Kapitalbindung und Kapitalzurverfügungstellung müssen einander entsprechen                                                                      

1. Zukunftsorientiert
2. Erträge und Aufwendungen einer Periode
3. Ergebnis - Jahresüberschuss oder Jahresfehlbetrag
4. Ist-Zahlen laufendes Jahr zur Ermitlung von Soll-Zahlen kommenden Jahres
5. Teilpläne - Erfolgsplan, Bauplan, Finanzplan, Liquiditätsplan

1. Teilplan des Wirtschaftslplans
2. Zukunftsbezogen
3. Einnahmen und Ausgaben
4. periodenübergreifend
5. benötigte Finanzmittel zu Terminen
6. deckt zu erwartende Finanzierungslücken auf

1. Auf Basis des Finanzplans
2. Unterjährig
3. Zahlungsströme innerhalb Budgetperiode
4. stellt Zahlungsfähigkeit zu Terminen dar

• Kalkulatorische AfA
• Kalkulatorische Zinsen
• Kalkulatorische Miete
• Kalkulatorische Wagnisse
• Kalkulatorischer Unternehmerlohn

Akzessorische Sicherheiten sind an den abzusichernden Kredit und seine Höhe gebunden. Wichtigstes Beispiel ist die Hypothek. Ist das mit der Hypothek abzusichernde Darlehen getilgt, dann ist die Sicherheit hinfällig und lebt auch nicht wieder auf.

Fiduziarische Sicherheiten sind grds. nicht an das Bestehen einer Schuldenposition (z.B. Bankkredit) gebunden. Beispiel Grundschuld. Ist die eigentlich abzusichernde Schuld teilweise oder völlig getilgt, kann die Grundschuld trotzdem noch eingesetz werden, da sie weiter bis zu ihrer Löschung besteht.