Brennpunkt (20): Mietvertrag

Ist eine Kündigung ungültig (z. B. Nichterfüllung formeller Erfordernisse oder Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben), kann die Mieterpartei diese anfechten; bei Erfolg Kündigungsschutz während der nächsten drei Jahre (Art. 271 f. OR).

Kommt zum Zug z.B. bei Zahlungsverzug oder Verletzung der Sorgfaltspflicht durch den Mieter. Dabei verlieren die vertraglich fixierten Termine und Fristen ihre Bedeutung (Art. 266g - 266k OR).

Vertragsabmachungen, die von den Vertragsparteien frei vereinbart werden können. Dispositiven Vorschriften kommen nur dann zur Anwendung, wenn der konkrete von den Mietvertragsparteien abgeschlossene Vertrag keine andere Regel enthält.

Bsp. Art. 257c OR, Fälligkeit des Mietzinses; dieser muss am Ende des Monats bezahlt werden, die Parteien können aber einen andere Regelung vereinbaren.

Standardvertragsformular, in dem die wichtigsten Daten (Vertragspartner, Mietobjekt, Mietzins und Beginn der Miete) für die Vermietung von Wohnräumen festgehalten sind; werden von den Interessenverbänden der Hauseigentümer und Mieter entwickelt und herausgegeben.

Der Grundsatz bedeutet, dass wir uns bei Verhandlungen und Absprachen fair, anständig und korrekt verhalten sollen.

Vgl. Art. 271 Abs. 1 OR: «Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst».

Bruttorendite = Jahresmiete in Prozent der Anlagekosten;

Auf die Bruttorendite wird zur Beurteilung Mietzinsen in Neubauten abgestellt. Als kostendeckende Bruttorendite gilt eine, die 2 Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz liegt.

Der Zeitraum, der mindestens zwischen dem Empfang der Kündigung und der Beendigung des Vertragsverhältnisses liegen muss. Für Mietwohnungen: 3 Monate, für Geschäftsräume: 6 Monate (Parteien können längere Fristen vereinbaren).

Der Tag, auf den das Vertragsverhältnis infolge einer Kündigung der einen oder andern Partei endet. Er wird in erster Linie durch den Vertrag bestimmt. Fehlt eine Vereinbarung, ist das Mietverhältnis auf einen ortsüblichen Termin gültig kündbar.