41_Immobilienbewertung

_Verkehrswert/Marktwert (Marktorientiert, Definition nach Bundesgericht)

_fiskalische Werte (Gesetz, Verordnung, Reglement)

_Banken/Versicherungsgesellschaften (besondere interne Vorschriften)

_Weitere Werte (Szenarien, Fortführungswert, Liquiditationswert)

In den europäischen Bewertungsstandards (sog. `Bluebook`) wird der Marktwert definiert als der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Als Fortführungswert wird derjenige Wert bezeichnet, welcher sich aus der aktuellen und fortzuführenden Nutzung bemisst. Der Fortführungswert ist oft bei Industrie- und Gewerbeliegenschaften sowie generell bei Betriebsliegenschaften gefragt. Ein durch eine allfällige Umnutzung zu erzielender höherer Marktwert wird dabei nicht berücksichtigt

Ein Liquidationswert wird bei Objekten mit sehr kurzer Vermarktungszeit, z. B. aus Konkursen und Nachlassliquidationen zu bestimmen sein. Auch Objekte, welche in der angestammten Weise nicht mehr nutzbar sind oder es sich um Abbruchobjekte handelt (z.B. Industriebrachen), erzielen nur noch `Tiefstpreise` oder eben Liquidationspreise. All diesen Objekten haftet eben ein merkantiler Mangel an, nämlich derjenige der kurzfristigen Verwertung.

In den meisten Kantonen sind die Gebäude obligatorisch bei der kantonalen Gebäudeversicherung gegen Elementarschäden zu versichern. Zu diesem Zweck schätzen die Versicherungen die Wiederbeschaffungskosten, den so genannten Gebäudeneuwert. Der Gebäudeneuwert kann zur Kontrolle der eigenen Bewertung herangezogen werden. Eine unbesehene Übernahme in die Berechnungen ist nur dann möglich, wenn der Bewertungsexperte das Bewertungssystem der Versicherung genau kennt und zu interpretieren versteht.

Steuerwerte oder amtliche Werte, wie sie in einigen Kantonen heissen, und auch die Eigenmietwerte sind für ein Bewertungsgutachten meistens von geringer Aussagekraft. Nur wer das jeweilige Bewertungssystem genau kennt, kann gewisse Vergleiche anstellen. Oft sind aber die Steuerwerte nach politischen Überlegungen und stark reglementiert – z.B. in kantonalen Dekreten – festgelegt worden.

_Vergleichswertmethode (absoluter Wert; Lndwirtschaftliches Lan/Bauland)

_Ertragswertmethode (Ertragswert; Lagerplatz, PP)

_Differenzwertmethode* (Restwert, Differenz; evtl. Bauland)

_Lageklassemethode (relativer Landwert; Bauland)

_Kennwertmethode (Landwert über Kennwerte; Kontrollrechnung für Bauland)

*auch Residualwert oder Differenzwert genannt

_Vergleichswertmethode (Vergleichswertmethode, Kennwertethode, hedonische Methode)

_Sachwertmethode (Substanzwert-/Realwertmethode)

_Ertragswertmethoden (Ertragskapitalisierung, Barwertmethode, DCF)

_Weitere Bewertungsmethoden (Lageklassemethode, Residualwertmethode, Realoptionsmodell)