Gebäudeunterhalt

Grobdiagnose, Feindiagnose und Massnahmenplan. Diese Arbeiten
werden durch einen Baufachmann ausgeführt und jeweils mit einem Vorschlag für das weitere
Vorgehen abgeschlossen. In einem Zustandsbericht müssen die Aufgabenstellung und die
Leistungsziele ersichtlich sein.

Der Bau und die einzelnen Wohnungen und Räumlichkeiten werden besichtigt. Die Mieter sind
vorgängig über das Erneuerungsvorhaben zu informieren. Der „Diagnostiker“ verfasst einen
schriftlichen Bericht über das Objekt.

Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Lage und Grösse
Baugrundverhältnisse (Geologie, Hydrologie)
Erschliessung
Ev. Grundbucheintrag
Nachbarrechtliche Verhältnisse
Nationale, kantonale und kommunale Bau-Vorschriften
Prestige und Image des Objektes
Ist-Zustand des Gebäudes
Energiebilanz Ist– und Soll-Zustand
Liste der vorhandenen Bauunterlagen (z.B. Pläne)
Liste der Unterlagen, die noch beschafft werden müssen
Wünsche des Eigentümers (z.B. auch aufgrund von Mieterreklamationen)
Liste der Mängel und der erkannten Probleme
Liste der ausgeführten Sanierungen mit Ausführungsjahr, event. Kosten
Vorschlag für das weitere Vorgehen Erneuerungskonzept

Die Feinanalyse ist eine Voruntersuchungsstudie. In dieser geht es darum, den Bau noch genauer kennenzulernen und die einzelnen Bauteile (Schallschutz, Dach, Tragwerk, Innenausbau, Haustechnik) zu untersuchen, um ihren Zustand beurteilen zu können. Zu diesem Zweck zieht der Architekt einen Haustechnik-Fachmann und allenfalls weitere Fachlute (Bauingenieur, Bauphysiker) zu. 

Das Objekt wird gründlich besichtigt. Mieter müssen vorinformiert werden. Der Fachmann muss die Akten (Pläne, Handwerkerrechnungen des Unterhalts, allfällige Expertisen über Bauschäden, Energieverbrauchsdaten etc.) sowie die Meinungen der Mieter und Wünsche und Zielvorstellungen des Eigentümers kennen. Die Feinanalyse wird wieder in einem schriftlichen Bericht zusammengefasst. 

Überprüfung der Zielsetzungen
Sofortmassnahmen (Lüftungskonzept, Raumtemperaturen herabsetzen, Thermostate
einbauen, Heizungsregulierung einstellen. Betriebsoptimierung
Beurteilung aller Bauteile und des generellen Bauzustandes wie Gebäudehülle,
Gebäudetechnik
Energiebilanz
Beurteilung, Bewertung, Gebäudenutzung, architektonische Belange, bautechnische
Probleme
Grundrissstrukturen und Allgemeinzustand
Dringlichkeiten und Prioritäten
Übersicht der Lebensdauer der Bauteile und der Technik (Instandhaltung, Instandsetzung)
Vorschlag Massnahmenpaket mit Vorschlag der Prioritäten
Ergebnisse der Mietergespräche
Grobschätzung der Baukosten, bzw. grober Kostenrahmen (Investitionsplan) mit Berücksichtigung
der Förderbeiträge und ev. Steuerabzüge
Vorschlag für das weitere Vorgehen
Förderbeiträge / Subventionen
Nutzungsplanung des Objektes
Betriebsprojekt (Materialfluss, Maschinenaufstellung, Lagerbewirtschaftung etc.)
Raumprogramm (Funktion, Anzahl/Grösse, Anforderungen)
Qualität (Ausbaustandard, Schallschutz, Lebensdauer, Erscheinungsbild etc.)
Energiekonzept
Nutzlastenkataster
Verkehrskonzept (Intern und Extern)
Termine, Bezug, Inbetriebsetzung
Bewirtschaftungskonzept

In einem Zustandsbericht

Übersicht Objektstandort, Parzelle und Plandokumentationen.
Bau und Zonenrecht
Gebäude und Umgebung (Dokumentation, Pläne, Foto, usw.)
Baulicher Zustand generell
Grundrissstrukturen, Nasszellen, Küche und Allgemeinzustand
Die Gebäudehülle (Bauphysikalisch: Schall, Wärme und Kälteschutz)
Die Gebäudehülle (Konstruktiv: Tragwerk, Trennung, Gestaltung)
Gebäudetechnik: Wärmeerzeuger (Heizung/Warmwasser), Elektroanlage, Sanitäranlage,
Betriebskosten Heizung, Lüftung, Sanitär
Energiebilanz

Massnahmenpaket für Erneuerungen, eventuell in Ausführungsphasen aufgeteilt
Dringlichkeiten und Prioritäten
Grobschätzung der Baukosten

Das Bundesamt für Konjunkturfragen stellt seit 1995 Grundlagen für den Unterhalt und die
Erneuerung von Wohnbauten zur Verfügung.
IP-Bau-Dokumentation: Altersverhalten von Bauteilen und Unterhaltskosten.
Die IP-Bau Dokumentation ist aus dem Jahr 1995, jedoch für die Aufnahmen des Ist-Zustandes
(Gebäude und Umgebung) nach wie vor ein gutes hilfreiches Hilfsmittel.
Die Betrachtungen werden beschränkt auf 50 Bauteile von Gebäude und Umgebung.
Abklärungen hinsichtlich Erdbebensicherheit, Bauakustik, Brandschutz, Sicherheit und
Schadstoffen wurden nicht gemacht. Ziel dieser Grobdiagnose ist eine einfache aber
umfassende Darstellung des Gebäudezustands zum Zeitpunkt des Berichtes. Es wird ein
Gesamtbild des Gebäudes aufgrund einer Beurteilung „auf Sicht“ erstellt. Auf der Basis des
bestimmten Zustandes werden die notwendigen Erneuerungen und die damit korrelierten
Kosten berechnet. Die Kosten werden auf der Basis der dem Programm hinterlegten Werte
unter Einbezug des aktuellen Baukostenindexes erfasst.