Bewirtschaftung Immobilien

• mündliche Kündigung durch Mieter
• Kündigung des Vermieters ohne amtliches Formular
• Kündigung des Vermieters die nicht beiden Ehegaten separat zugestellt wurden
• Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsverzug, wenn Zahlungsverzug nur einem Partner zugestellt
• Kündigung des Mieter wenn nicht von beiden Ehegatten Partnern ausdürcklich ausgesprochen wird

In desen Fällen liegt rechtlich keine Kündigung vor. Daher bewirkt es auch keine Sperrfrist

• Rachekündigungen (Sperrfrist 3 Jahre)
• Pressionskündigungen (Vermieter möchte den Mieter dazu bewegen die Wohnung zu kaufen)
• während Schlichtungs und Gerichtsverfahren

Diese kündigungen müssen innert 30 Tagen angefochten werden sonst sind sie gültig auch wenn sie missbräuchlich sind.

Werden Sie angefochten können sie aufgehoben werden

Vermieter:

• Zahlungsrückstand
• Sorgfalt und Rücksichtsname (vorsätzlich Schaden verursacht - fristlos)
• Konkurs (wenn keine Sicherheit - fristlos)

Mieter:

• schwerer Mangel
• Wirtschaftskirse, schwere Krankheit, Unfall (Rollstuhl)

1. Die Mieter von Wohn und Geschäft müssen schriftlich kündigen
2. Der Vermieter muss das amtliche Formular verwenden
3. besondere Vorschriften bei Familienwohnungen
4. Vermieter muss Kündigung auf verlangen begründen

• besondere Kündigungsfristen für möblierte Zimmer und Einstellplätze
• bei befristeten Arbeitsverhältnissen endet der MV automatisch auf befristung
• Mindestvertragsdauer bei Staffe und Indexmieten
• Verlängerungsoption

OR Art. 258
Mängel sind, wenn das Objekt die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch auschlissen oder erheblich beeinträchtigen

Arten:

• leichter Mangel: beeinträchtigt Gebrauch nicht oder nur unwesentlich ->Glühbirne, Dichtung, Schraube locker
  Behebung durch Mieter wenn < 150.- o. 1% (Geschäft), Miezinsreduktion < 5% (Gericht befasst sich ab > 5%
• mitteler Mangel: Gebrauch vermindert - schliesst ihn aber nicht aus -> Backofen, KS, < 18 Grad, Musik 24:00
  Behebung durch Vermieter; Mietzisreduktion > 5%
• schwerer Mangel: Gebrauch ausgeschlossen oder wesentliche Verminderung ->Dach,Nasszellen, Küche def.
  Behebung Vermieter,

• mindestens 5 Jahre (die Dauer hat nur für den Vermieter mindestens 5 Jahre zu betragen)
• LIK zwingend
• Anpassungstermine und deren Anzeigefrist (Bsp. Anpassung jeweils am 01. Jan, Anzeigefrist 30 Tage auf Monatsende
• Anteil der Anpassung z.B. 100% oder 70%
• Anfangsmietzinsuntergrenze -> keine unterschreitung möglich

echte: Vertragskonditionen sind im Voraus bestimmt oder bestimmbar, einseitige Verlängerungsoption durch Mieter

unechte: Konditionen müssen vor Ablauf neu Verhandelt werden -> keine Einigung - keine Verlängerung