Baurecht Kapitel 11
Grundstücke und Grundbuch
Grundstücke und Grundbuch
Kartei Details
Karten | 32 |
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Sprache | Deutsch |
Kategorie | Recht |
Stufe | Andere |
Erstellt / Aktualisiert | 26.05.2019 / 29.03.2022 |
Lizenzierung | Keine Angabe |
Weblink |
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Gesetzesgrundlagen
Grundsätzlich gelten die Bestimmungen des Fahrniskaufs, Besonderheiten sind in Ar. 216-220 OR geregelt:
- Notarielle Beurkundung, Grundbucheintragung/ Übergang von Besitz und Eigentum /Sachgewährleistung/ Übergang von Nutzen und Gefahr/ Vor- Rückkaufrecht, Kaufrecht
Phasen des Grundstückkaufs
- Verpflichtungsgeschäft (Abschluss Kaufvertrag, notarielle Beurkundung)
- Verfügungsgeschäft (Übertragung des Eigentums durch Grundbucheintrag)
Kaufrecht
- Befugnis innerhalb der zeitlichen Grenzen, nach Belieben oder unter bestimmten Voraussetzungen, eine Sache zu den festgelegten Bedingungen käuflich zu erwerben.
- Nur mit öffentlicher Beurkundung gültig.
- Befristet auf Max. 10Jahre, Kaufrecht muss aber auch tatsächlich innerhalb der Frist ausgeübt werden können.
Vorkaufsrecht
- Gesetzlich: Vorkaufsrecht für Miteigentümer, Baurechtsberechtigten und Vorkaufsrecht im Zusammenhang mit landwirtschaftlichen Grundstücken
- Vertraglich
Ablauf Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht kann geltend gemacht werden wenn das Grundstück verkauft werden soll (oder andere wirtschaflichkeiten die einem Verkauf gleichkommen)
- Verkäufer schliesst einen Kaufvertrag mit dem Käufer ab und setzt dann den Vorkaufsberechtigten in Kenntnis (mit Vertragsinhalt)
- Vorkaufsrecht kann nur nach Abschluss eines Kaufvertrages mit dritten ausgeübt werden, da erst dann die Bedingungen gegeben sind. Wenn ausgeübt wird der
Kaufvertrag wieder aufgehoben. - Die Frist für den Vollzug des Vorkaufsrechts beträgt 3 Monate. Solange bleibt der Kaufvertrag in der Schwebe (Ausser berechtigter unterschreibt
Verzichtserklärung). - Das Grundstück muss vom Berechtigten zu den gleichen Konditionen wie vom Käufer übernommen werden. Außer es wurde im Vornherein anders Vereinbart
(limitierte Vorkaufsrechte) - Das Vorkaufsrecht bleibt im Grundbuch bestehen und bleibt solange gültig bis Befristung abgelaufen ist.
- Ist das Vorkaufsrecht nicht im Grundbucheintrag eingetragen, ist es nur eine Vertragsverletzung zwischen Verkäufer und Berechtigtem Schadenersatz
- Befristet auf max. 25 Jahre
Rückkaufrecht
- Der Verkäufer behält sich das Recht vor, das Grundstück bei Eintritt oder Nichteintritt einer Bedingung zurückzukaufen
- Befristet auf max. 25 Jahre
Kauf ab Plan
Kauf einer zukünftigen Sache (Vertrag über schlüsselfertige Sache).
- Öffentlich beurkundeter Vertrag liegt zeitlich klar vor der Fertigstellung der Baute, Eigentumsübertragung jedoch erst bei Fertigstellung oder Bezugsbereitschaft.
- Bauherrschaft hat keinen Einfluss auf den Bau (Erschliessung, Zeitplan, Unternehmer). Und muss diesen wie projektiert und gemäss Baubewilligung ausgeführt akzeptieren. (unechter Werkvertrag) -> Daran ändert sich nichts, wenn die erwerbende Partei bei Details der Innenausstattung mitbestimmen kann.
Kauf- und Werkvertrag als gemischter Vertrag
Die öffentliche Beurkundung und die Eigentumsübertragung erfolgen gleichzeitig und vor Beendigung des Werkes.
- Der Besteller hat die Möglichkeit auf die Erstellung des Werkes Einfluss zu nehmen (echter Werkvertrag)
- Kaufvertrag für Grundstück
Häufig werden die Mängelrechte für den Werkvertrag gemäss SIA 118 geregelt, und die Mängelrechte gegenüber dem Handwerker werden nach Eigentumsantritt vom
Veräusserer dem Erwerber übergeben.