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Sprache Deutsch
Stufe Andere
Erstellt / Aktualisiert 26.05.2019 / 27.05.2019
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Gesetzesgrundlagen

Grundsätzlich gelten die Bestimmungen des Fahrniskaufs, Besonderheiten sind in Ar. 216-220 OR geregelt:

  •  Notarielle Beurkundung, Grundbucheintragung/ Übergang von Besitz und Eigentum /Sachgewährleistung/ Übergang von Nutzen und Gefahr/ Vor- Rückkaufrecht, Kaufrecht
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Phasen des Grundstückkaufs

  • Verpflichtungsgeschäft (Abschluss Kaufvertrag, notarielle Beurkundung)
  • Verfügungsgeschäft (Übertragung des Eigentums durch Grundbucheintrag)
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Kaufrecht

  • Befugnis innerhalb der zeitlichen Grenzen, nach Belieben oder unter bestimmten Voraussetzungen, eine Sache zu den festgelegten Bedingungen käuflich zu erwerben.
  • Nur mit öffentlicher Beurkundung gültig.
  • Befristet auf Max. 10Jahre, Kaufrecht muss aber auch tatsächlich innerhalb der Frist ausgeübt werden können.
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Vorkaufsrecht

  • Gesetzlich: Vorkaufsrecht für Miteigentümer, Baurechtsberechtigten und Vorkaufsrecht im Zusammenhang mit landwirtschaftlichen Grundstücken
  • Vertraglich
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Ablauf Vorkaufsrecht

Das Vorkaufsrecht kann geltend gemacht werden wenn das Grundstück verkauft werden soll (oder andere wirtschaflichkeiten die einem Verkauf gleichkommen)

  • Verkäufer schliesst einen Kaufvertrag mit dem Käufer ab und setzt dann den Vorkaufsberechtigten in Kenntnis (mit Vertragsinhalt)
  • Vorkaufsrecht kann nur nach Abschluss eines Kaufvertrages mit dritten ausgeübt werden, da erst dann die Bedingungen gegeben sind. Wenn ausgeübt wird der
    Kaufvertrag wieder aufgehoben.
  • Die Frist für den Vollzug des Vorkaufsrechts beträgt 3 Monate. Solange bleibt der Kaufvertrag in der Schwebe (Ausser berechtigter unterschreibt
    Verzichtserklärung).
  • Das Grundstück muss vom Berechtigten zu den gleichen Konditionen wie vom Käufer übernommen werden. Außer es wurde im Vornherein anders Vereinbart
    (limitierte Vorkaufsrechte)
  • Das Vorkaufsrecht bleibt im Grundbuch bestehen und bleibt solange gültig bis Befristung abgelaufen ist.
  • Ist das Vorkaufsrecht nicht im Grundbucheintrag eingetragen, ist es nur eine Vertragsverletzung zwischen Verkäufer und Berechtigtem  Schadenersatz
  • Befristet auf max. 25 Jahre
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Rückkaufrecht

  • Der Verkäufer behält sich das Recht vor, das Grundstück bei Eintritt oder Nichteintritt einer Bedingung zurückzukaufen
  • Befristet auf max. 25 Jahre
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Kauf ab Plan

Kauf einer zukünftigen Sache (Vertrag über schlüsselfertige Sache).

  • Öffentlich beurkundeter Vertrag liegt zeitlich klar vor der Fertigstellung der Baute, Eigentumsübertragung jedoch erst bei Fertigstellung oder Bezugsbereitschaft.
  • Bauherrschaft hat keinen Einfluss auf den Bau (Erschliessung, Zeitplan, Unternehmer). Und muss diesen wie projektiert und gemäss Baubewilligung ausgeführt akzeptieren. (unechter Werkvertrag) ->  Daran ändert sich nichts, wenn die erwerbende Partei bei Details der Innenausstattung mitbestimmen kann.
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 Kauf- und Werkvertrag als gemischter Vertrag

Die öffentliche Beurkundung und die Eigentumsübertragung erfolgen gleichzeitig und vor Beendigung des Werkes.

  

  •  Der Besteller hat die Möglichkeit auf die Erstellung des Werkes Einfluss zu nehmen (echter Werkvertrag)
  • Kaufvertrag für Grundstück

Häufig werden die Mängelrechte für den Werkvertrag gemäss SIA 118 geregelt, und die Mängelrechte gegenüber dem Handwerker werden nach Eigentumsantritt vom
Veräusserer dem Erwerber übergeben.